The new, state-of-the-art, unoccupied lifeguard station at the end of Grand Avenue stands within just few yards from a trailer that currently houses Pacific Beach’s lifeguards. For the past two summers, a peak staff of 23 has operated out of the double-wide.
Con un tercer verano acerc\u00e1ndose r\u00e1pidamente, los salvavidas permanecen en un estado de limbo: el contratista al que se le pag\u00f3 para construir la estaci\u00f3n fue expulsado del sitio el 17 de abril con trabajo por hacer.
Discontent over the Pacific Beach station’s progress is shared by all parties involved: the city, the construction company and nearby business owners. The finger-pointing among them weaves a web of blame, but provides little clarity as to why the station is still not done.
El proyecto
Los salvavidas est\u00e1n ansiosos por mudarse a su nuevo hogar, pero no lo har\u00e1n hasta que el proyecto est\u00e9 completamente terminado, para consternaci\u00f3n de los funcionarios de la ciudad que dicen que el edificio est\u00e1 listo para ser ocupado a pesar de los arreglos pendientes. Seg\u00fan el teniente John Greenhalgh, director de capacitaci\u00f3n del Servicio de Salvavidas de San Diego, su personal realizar\u00e1 sus propias pruebas en el edificio antes de salir del tr\u00e1iler.
\u201cHaremos una capacitaci\u00f3n y pruebas de una semana para asegurarnos de que todo funcione correctamente para que podamos brindar la cobertura adecuada para la playa\u201d, dijo Greenhalgh.
La estaci\u00f3n tendr\u00e1 tres caracter\u00edsticas innovadoras: un vestuario con puertas que se pueden mover para acomodar al personal masculino y femenino seg\u00fan su proporci\u00f3n, un \u00e1rea de vigilancia secundaria donde los salvavidas pueden tomar sus descansos mientras comparten la misma vista que el \u00e1rea de observaci\u00f3n principal en un piso arriba, y videovigilancia de la playa que env\u00eda una transmisi\u00f3n de im\u00e1genes de 24 horas a la sede de salvavidas en Quivira Basin y al departamento de polic\u00eda. Con la ayuda de las c\u00e1maras, los salvavidas podr\u00e1n acercarse y alejarse de un \u00e1rea de cobertura de dos millas de largo.
Additionally, the facility will contain an enhanced isolated observation tower; kitchen; first aid room with cots, showers and a foot bath; offices for the district lieutenant and area supervisor; sleeping quarters for 24-hour staff; employee computer work space; garage for three response vehicles, personal water crafts, buoys and surfboards; laundry room; and space to train new guards.
La estaci\u00f3n deber\u00eda durar de 30 a 40 a\u00f1os y tiene capacidad suficiente para alojar a un personal futuro de 43 a 45 personas.
\u201cTiene casi todo y definitivamente ser\u00e1 de \u00faltima generaci\u00f3n\u201d, dijo Greenhalgh.
El proyecto de la ciudad tambi\u00e9n incluye una plaza con obras de arte locales y una estaci\u00f3n de confort o ba\u00f1o p\u00fablico. Tanto los ba\u00f1os como la plaza est\u00e1n terminados, mientras que la estaci\u00f3n principal avanza lentamente hacia su finalizaci\u00f3n.
En comparaci\u00f3n, Tower23, un hotel de lujo de 44 habitaciones con restaurante y estacionamiento subterr\u00e1neo, comenz\u00f3 a construirse en enero de 2004, tres meses antes que la estaci\u00f3n de salvavidas, y ha estado abierto desde julio de 2005.
Jugadores y Progreso
Los principales actores de este proyecto son la ciudad y el contratista.
El Departamento de Ingenier\u00eda y Proyectos Capitales planifica, dise\u00f1a y construye todos los proyectos de mejora p\u00fablica de la ciudad, como bibliotecas y estaciones de bomberos. Asignados espec\u00edficamente a la estaci\u00f3n de salvavidas est\u00e1n Jihad Sleiman, gerente de proyectos en el \u00e1rea de ingenier\u00eda, y Mike Feuersinger, gerente senior de construcci\u00f3n en el \u00e1rea de administraci\u00f3n. Ambos ingenieros facilitaron el proyecto de la ciudad.
Carl Castner es el gerente principal de proyectos de EMS Construction, la empresa de Vista contratada para ejecutar el proyecto. En 2003, se anunci\u00f3 la licitaci\u00f3n de la estaci\u00f3n Pacific Beach de $4,3 millones. No hubo compradores iniciales. Despu\u00e9s de una peque\u00f1a reelaboraci\u00f3n, la ciudad public\u00f3 un contrato nuevo y mejorado, que recibi\u00f3 algunas ofertas. Seg\u00fan Feuersinger, la ciudad acepta al postor responsable m\u00e1s bajo.
\u201cHay contratistas que son mucho mejores, pero probablemente trabajen para el sector privado\u201d, dijo Feuersinger sobre el sistema. \u201cTomamos lo que obtenemos\u201d.
EMS broke ground in March 2004. The original city contract specified that EMS finish work by May 2005, or within 290 working days. During initial community meetings, Castner told residents and business owners that EMS would be done in nine months to one year.
Esa proyecci\u00f3n result\u00f3 ser demasiado optimista.
Los problemas comenzaron antes de que EMS pusiera un pie en la propiedad. Castner afirma que el contrato conten\u00eda trabajo adicional desconocido para los postores interesados, es decir, elementos que deb\u00edan abordarse antes de la demolici\u00f3n de la estaci\u00f3n original. La demolici\u00f3n se fij\u00f3 inicialmente para abril, pero no se llev\u00f3 a cabo hasta julio, dijo Castner. No dio m\u00e1s detalles, ya que las condiciones espec\u00edficas est\u00e1n incluidas en un posible reclamo que EMS presentar\u00e1 contra la ciudad.
Poco despu\u00e9s de que EMS comenzara a trabajar en la estaci\u00f3n, se le pidi\u00f3 a la cuadrilla que se detuviera durante unas tres semanas para permitir que terminara un proyecto de soterramiento de servicios p\u00fablicos de la ciudad en el \u00e1rea.
Lluvias r\u00e9cord a finales de 2004 frustraron a\u00fan m\u00e1s la situaci\u00f3n al causar dos o tres meses de retrasos, dijo Sleiman.
There were also errors and omissions in the architect’s drawings that had to be addressed as they were discovered. While this is a normal part of any project, Castner said the city imposed an excessive amount of changes. He estimates that the project was held up for 86 days on two changes alone: one for structural steel and another for plumbing.
Seg\u00fan Castner, los cambios se tradujeron en trabajo extra y tiempo extra. Cada falla ten\u00eda que ser enviada al gerente de proyectos de la ciudad, quien luego solicit\u00f3 informaci\u00f3n al arquitecto, Munroe and Orsa, Inc., quien abord\u00f3 el problema y devolvi\u00f3 nuevos planos a la cadena de mando.
\u201cTom\u00f3 una cantidad insuperable de tiempo obtener las respuestas\u201d, dijo Castner. "Probablemente hubo m\u00e1s \u00f3rdenes de cambio en este trabajo de las que dir\u00eda que he hecho en 15 a\u00f1os".
Feuersinger estuvo de acuerdo en que el tiempo de respuesta no fue lo suficientemente r\u00e1pido a veces, pero dijo que EMS se extendi\u00f3 demasiado debido a un contrato municipal simult\u00e1neo para construir la sucursal de la biblioteca College-Rolando cerca de la Universidad Estatal de San Diego.
Castner sostiene que EMS ten\u00eda m\u00e1s de 100 empleados mientras trabajaba en ambos proyectos y niega que uno afectara al otro. Dijo que no es raro que un contratista trabaje en ocho proyectos al mismo tiempo y agreg\u00f3 que la biblioteca se complet\u00f3 en septiembre pasado antes de lo previsto. Hasta la fecha, no existe una pol\u00edtica de la ciudad contra la aceptaci\u00f3n de m\u00e1s de un contrato de la ciudad a la vez.
Pero Feuersinger dijo que el proyecto carec\u00eda de personal incluso despu\u00e9s de que se complet\u00f3 la biblioteca. Afirm\u00f3 que EMS contrat\u00f3 a un equipo "b\u00e1sico" para terminar el trabajo una vez que se declar\u00f3 sustancialmente completo, raz\u00f3n por la cual se prolong\u00f3.
En noviembre de 2005, el Departamento de Ingenier\u00eda y Proyectos de Capital consider\u00f3 que era hora de revisar la estaci\u00f3n y crear una "lista de tareas pendientes" de cambios e inconsistencias de \u00faltima hora. Es una pr\u00e1ctica est\u00e1ndar inspeccionar el edificio a medida que se acerca su finalizaci\u00f3n, y la lista resultante suele ser corta y se aborda de manera oportuna. De hecho, la ciudad requiere que un contratista termine la lista de verificaci\u00f3n (y el proyecto) dentro de los 20 d\u00edas posteriores a su recepci\u00f3n.
Para sorpresa de la ciudad, hab\u00eda demasiados elementos pendientes en noviembre para una lista de pendientes, aunque EMS sostuvo que estaban listos.
Two months later, the city compiled the first punch list of 269 items. It included ” among many other things ” repainting of walls, adjusting and replacing lights and fixing the outside showers. Per city policy, EMS was expected to complete the list items promptly. They did not and on March 3, Feuersinger sent EMS a letter saying that they were out of compliance and had 11 days to finish the job.
“It should have taken them three weeks to finish the punch list, and it took them four or five months,” Feuersinger said, adding that the station is still not done.
La ciudad tard\u00f3 en confirmar los elementos restantes despu\u00e9s de la fecha l\u00edmite del 14 de marzo: se necesitaron casi dos semanas para que el personal llegara a las instalaciones. Pero en el transcurso de cuatro visitas, redujeron la lista de pendientes a 49 elementos sin terminar.
Posteriormente, se envi\u00f3 otra carta a Castner el 5 de abril diciendo que la ciudad buscar\u00eda una orden de cambio deductiva o un cr\u00e9dito por el trabajo incompleto. Seg\u00fan Feuersinger, esta es la forma m\u00e1s f\u00e1cil y menos litigiosa de sacar a un contratista de un proyecto.
Feuersinger y Castner se reunieron el 10 de abril para discutir los temas restantes: la ciudad sostuvo que eran casi 50, mientras que Castner dijo que solo eran seis.
\u201cHabr\u00eda un elemento en la lista de verificaci\u00f3n que dec\u00eda: 'Esto es incorrecto' y tendr\u00edamos que abordarlo diciendo: 'Nos emiti\u00f3 una orden de cambio para cambiar eso'\u201d, dijo Castner.
Disagreement over the project’s status continued until April 17, when the city took possession of the site and barred EMS from the premises. Feuersinger admitted that the number of punch list items had decreased slightly since then. At press time, the list had fewer than 30 items.
\u201cAunque EMS y Carl [Castner] afirman que [los art\u00edculos] se van a hacer, no est\u00e1n completos y \u00e9l ha declarado en ocasiones anteriores que est\u00e1n completos y no est\u00e1n completos, por lo que tenemos que hacer algo aqu\u00ed, dijo Feuersinger.
Ir\u00f3nicamente, la gota que colm\u00f3 el vaso tuvo poco que ver con la lista de pendientes. Seg\u00fan Feuersinger, EMS estrope\u00f3 gravemente los pisos de cemento al sellar las \u00e1reas manchadas dos veces. Luego de las quejas de los socorristas, EMS agreg\u00f3 una capa de producto cementoso en el segundo y tercer piso sin la aprobaci\u00f3n de la ciudad.
\u201cEse es el punto en el que los socorristas dijeron: 'Antes no nos gustaba y ahora lo odiamos'\u201d, dijo Feuersinger. Posteriormente se le pidi\u00f3 a EMS que abandonara el proyecto.
Desde entonces, la ciudad ha contratado a otro contratista, TB Penick & Sons, Inc., para pulir los pisos.
Seg\u00fan Alex Garc\u00eda, ingeniero civil s\u00e9nior y supervisor de Sleiman, Penick comenzar\u00e1 a restaurar el acabado de concreto natural tan pronto como reciba la autorizaci\u00f3n de la ciudad.
Penick tambi\u00e9n har\u00e1 una limpieza a fondo, reemplazar\u00e1 las puertas y agregar\u00e1 umbrales a lo largo del suelo. Actualmente, las puertas est\u00e1n al ras de los pisos, lo que permite que el agua se filtre desde el exterior. Los umbrales eran una especificaci\u00f3n del contrato que EMS no complet\u00f3 y uno de los elementos m\u00e1s grandes de la lista de tareas pendientes que debe completarse antes de que los socorristas tomen posesi\u00f3n.
Garc\u00eda anticipa una fecha de finalizaci\u00f3n a principios de mayo. Cuando los socorristas est\u00e9n satisfechos de que la instalaci\u00f3n funciona correctamente, saldr\u00e1n del remolque.
Though the new contractor will attend to the major items, the rest will be removed from the punch list.
\u201cEs posible que parte de eso nunca se haga, nos atribuiremos el m\u00e9rito\u201d, dijo Feuersinger. Argumenta que este resultado es preferible a mantener el EMS en el trabajo. \u201cEsto es realmente lo mejor para todos los involucrados\u201d.
Preocupaciones de la comunidad
Ben Nicholls, director ejecutivo de la organizaci\u00f3n comercial local Discover Pacific Beach, dijo que todos los establecimientos en las cercan\u00edas del proyecto se vieron afectados negativamente.
Nicholls afirma que el polvo, las cercas, los equipos de construcci\u00f3n, los veh\u00edculos y los remolques fueron disuasivos para los clientes potenciales. Cit\u00f3 el cierre de tres negocios como prueba: TD Hay's Restaurant en 4315 Ocean Blvd., High Tide Caf\u00e9 en 722 Grand Ave. y Taylor's Restaurant and Breweries, 721 Grand Ave.
\u201cTodo el proyecto tuvo durante dos a\u00f1os este aire de desprecio por la comunidad\u201d, dijo Nicholls.
This is in part due to a poorly executed effort to share information with residents and business owners. While EMS was required to provide a community liaison, the city did not specify that they hire a third party, nor was EMS compensated to do so. For these reasons, Castner appointed himself and juggled this responsibility with the more pressing concerns of the worksite.
\u201cHizo un trabajo relativamente pobre y no ten\u00edamos suficiente influencia en esa especificaci\u00f3n para obligarlo a hacer algo diferente\u201d, dijo Feuersinger, y agreg\u00f3 que para proyectos futuros, la ciudad considerar\u00e1 requerir una parte externa que sirva como enlace y enviar\u00e1 actualizaciones del proyecto por correo electr\u00f3nico a los residentes.
The most vocal representative from the business community ” well known to Feuersinger, Sleiman and Castner ” was Al Sessler of the Ocean Park Inn, 710 Grand Ave. Sessler claims that his business has lost $18,000 from noise, street closures, damages to landscaping and blocked driveways. The calculation does not include losses incurred during the project’s first year, as they were anticipated.
\u201cFue absolutamente la peor pesadilla que he visto en mi vida\u201d, dijo. \u201cSi toda la ciudad funciona como lo hace la oficina del ingeniero, no es de extra\u00f1ar que la ciudad est\u00e9 en las condiciones en las que est\u00e1\u201d.
As the project neared its second summer of construction, Sessler hired a lawyer to recover losses and speed up the construction. While Sessler has yet to receive any compensation from the city, his lawyer was able to arrange a meeting with City Attorney Michael Aguirre and Department of Engineering and Capital Projects Director Patti Boekamp on Dec. 14, 2005.
A Sessler y otros due\u00f1os de negocios vecinos se les asegur\u00f3 que el proyecto estaba en sus etapas finales. Para su frustraci\u00f3n, la estaci\u00f3n permanece desocupada.
\u201cMe acabo de mudar del proyecto\u201d, dijo Nicholls. \u201cCreo que la mayor\u00eda de la gente en el vecindario \u201c\u2026 se dio por vencida\u201d.<\/p>\n
Cabos sueltos
The city is considering changes to its system as a result of the extensive delays. The Engineering and Capital Projects Department is consolidating all of its projects into one source called CityWorks to avoid conflicts, such as the one that occurred between the station and utility undergrounding.
Y aunque el proyecto precedi\u00f3 al alcalde Jerry Sanders, \u00e9l tambi\u00e9n est\u00e1 evaluando la eficiencia en la contrataci\u00f3n de la ciudad.
\u201cReunimos a toda la ciudad para averiguar c\u00f3mo hacemos nuestros contratos y descubrimos que nadie ten\u00eda un proceso que tuviera sentido\u201d, dijo Sanders. Agreg\u00f3 que la ciudad necesita consolidar todas las funciones de contrataci\u00f3n, exigir m\u00e1s especificidad en los contratos, examinar minuciosamente a los contratistas para asegurarse de que se seleccionen las mejores empresas y hacer un seguimiento de su desempe\u00f1o en el trabajo.
En retrospectiva puede ser 20\/20, pero el dolor de cabeza de la ciudad est\u00e1 lejos de terminar.
Primero, las \u00f3rdenes de cambio deben procesarse para el trabajo adicional agregado al proyecto y el trabajo no completado. Los montos en d\u00f3lares para estos art\u00edculos se agregar\u00e1n o restar\u00e1n seg\u00fan corresponda del saldo adeudado a EMS. Adem\u00e1s, la ciudad evaluar\u00e1 los da\u00f1os liquidados o una suma que refleje los d\u00edas que EMS trabaj\u00f3 despu\u00e9s de la fecha de finalizaci\u00f3n acordada. Esta cantidad a\u00fan est\u00e1 pendiente.
El personal de EMS y de la ciudad debe reunirse para analizar los reclamos y las quejas de ambas partes. Si las negociaciones llegan a un punto muerto, las dos partes pueden optar por una mediaci\u00f3n no vinculante. Si eso no funciona, EMS podr\u00eda llevar su disputa a los tribunales.
Castner insinu\u00f3 que EMS podr\u00eda presentar un segundo reclamo contra la ciudad por mala direcci\u00f3n y mala administraci\u00f3n. En 2005, EMS present\u00f3 un reclamo de $152,000 por problemas de dise\u00f1o que causaron demoras. La ciudad rechaz\u00f3 el primer reclamo y retendr\u00e1 el 10 por ciento del costo total del proyecto hasta que se resuelvan o liberen todos los reclamos, dijo Feuersinger.
A EMS tambi\u00e9n se le prohibi\u00f3 trabajar en proyectos de la ciudad durante un a\u00f1o, aunque es poco probable que la empresa busque otro despu\u00e9s de esta experiencia.
\u201cNo deseamos hacer otro proyecto de la Ciudad de San Diego\u201d, dijo Castner.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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