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<\/p>\nPor KENDRA SITTON | Noticias de la zona alta<\/p>\n
La industria de alquileres de vacaciones a corto plazo ha seguido creciendo en San Diego, alimentando el gasto tur\u00edstico y los empleos, adem\u00e1s de los temores de que estas propiedades est\u00e9n sacando viviendas del mercado.<\/p>\n
Las estimaciones de cu\u00e1ntos alquileres de casas completas est\u00e1n disponibles en un momento dado en la ciudad oscilan entre 8,000 y 16,000.<\/p>\n
Nadie sabe la cantidad exacta de alquileres a corto plazo (STR, por sus siglas en ingl\u00e9s), lo que define que la estad\u00edstica se complica ya que algunas casas se enumeran en m\u00faltiples plataformas y otras tienen propietarios que las ocupan parte del a\u00f1o, pero parece ser una industria en crecimiento incluso ya que los detalles son confusos.<\/p>\n
Los datos compilados por AllTheRooms.com muestran que los listados en San Diego solo en Airbnb crecieron 721 TP2T de 6885 en junio de 2017 a 9502 en mayo de 2019. A partir de mayo, 464 de esas propiedades est\u00e1n disponibles solo en North Park, seguidas de 309 en Bankers Hill, y 293 en Hillcrest. Cada vecindario experiment\u00f3 un crecimiento en los listados de Airbnb durante los dos a\u00f1os estudiados, aunque North Park experiment\u00f3 una ligera ca\u00edda en 2019.<\/p>\n
El futuro de la industria est\u00e1 en el limbo mientras los pol\u00edticos y activistas presionan por regulaciones. Un esfuerzo de Sacramento para regular los alquileres a corto plazo de San Diego fracas\u00f3 despu\u00e9s de que el autor de AB 1731 retir\u00f3 el proyecto de ley en medio de afirmaciones que habr\u00eda quitado el control local y llevado a los propietarios a usar plataformas de alquiler incompletas para continuar alquilando sus casas.<\/p>\n
Anteriormente, la abogada municipal Mara Elliott determin\u00f3 que el c\u00f3digo de San Diego no permit\u00eda STR en zonas residenciales unifamiliares. Sin embargo, eso a\u00fan no se ha aplicado. En una columna que se public\u00f3 en Uptown News a principios de este mes, pidi\u00f3 que la industria se regule \u201cde una manera clara y objetiva que respete los derechos de todos los propietarios, proteja nuestra calidad de vida y preserve nuestro inventario de viviendas\u201d. Se\u00f1al\u00f3 que en lugar de aprobar nuevas leyes, la ciudad se ha basado en las leyes existentes para regular una industria que ha sido innovada por Silicon Valley.<\/p>\n
Los esfuerzos para cambiar la ley estatal, o para cambiar la pol\u00edtica de la ciudad, se han estancado, dejando que los STR crezcan sin control en muchas localidades de la regi\u00f3n. Si bien algunas \u00e1reas m\u00e1s peque\u00f1as, como Coronado, las prohibieron por completo, otras ciudades no intervinieron para que la industria floreciera y continuaran cubriendo el fondo general de la ciudad a trav\u00e9s del Impuesto de ocupaci\u00f3n transitoria (TOT).<\/p>\n
El crecimiento de la industria se produce para disgusto de Save San Diego Neighborhoods, un grupo que teme que los STR est\u00e9n quitando viviendas y da\u00f1ando a los propietarios que son vecinos de turistas en lugar de residentes.<\/p>\n
\u201cEl c\u00f3digo no tiene disposici\u00f3n alguna para permitir ning\u00fan tipo de alquiler vacacional. Cada uno es ilegal seg\u00fan el c\u00f3digo. Es un c\u00f3digo de zonificaci\u00f3n permisivo, lo que significa que solo se permiten los usos permitidos. El uso de viviendas residenciales como hotel no es un uso permitido\u201d, dijo Matt Vallenti, miembro de la junta.<\/p>\n
Un punto \u00e1lgido en el debate se ha convertido en The Louisiana, una propiedad de uso mixto en University Avenue. La candidata a alcalde Barbara Bry realiz\u00f3 una conferencia de prensa all\u00ed a principios de septiembre para exigir que la ciudad hiciera cumplir las regulaciones existentes sobre los STR. Ella ha estado utilizando el tema como parte de su plataforma, mientras que Todd Gloria ha presionado para aumentar el stock de viviendas mediante el aumento de la construcci\u00f3n.<\/p>\n
El piso inferior del desarrollo reci\u00e9n terminado est\u00e1 dedicado al restaurante The Louisiana Purchase, un sal\u00f3n de belleza y una tienda de discos. Dos unidades est\u00e1n designadas como viviendas asequibles. Las otras 15 unidades son alquiladas por Sonder, una empresa de alquileres vacacionales a corto plazo que arrienda grandes grupos de apartamentos directamente a los desarrolladores. Sonder es un cruce entre un hotel y una casa compartida con mejores comodidades que una casa compartida pero con costos significativamente menores que un hotel.<\/p>\n
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En un intercambio de correos electr\u00f3nicos, la compa\u00f1\u00eda dijo: \u201cSonder ayuda a los desarrolladores a estabilizar sus proyectos y alcanzar su tasa de ocupaci\u00f3n objetivo m\u00e1s r\u00e1pido que la l\u00ednea de tiempo de arrendamiento tradicional. Esta asociaci\u00f3n permite a los desarrolladores iniciar nuevos proyectos a un ritmo m\u00e1s r\u00e1pido y aumentar la cantidad de proyectos de vivienda en los que pueden trabajar\u201d.<\/p>\n
Sin embargo, Vallenti no est\u00e1 de acuerdo con este modelo porque, aunque el edificio est\u00e1 ubicado en una zona comercial y podr\u00eda funcionar f\u00e1cilmente como un hotel, los desarrolladores recibieron la aprobaci\u00f3n de los grupos de planificaci\u00f3n locales y de la ciudad bajo el supuesto de que el edificio ayudar\u00eda a aliviar la crisis de la vivienda. , \u00e9l dijo.<\/p>\n
\u201cSi permite que un desarrollador y un propietario construyan nuevos edificios de apartamentos bajo la teor\u00eda de que ayudar\u00e1 a nuestra crisis de vivienda, pero luego hace la vista gorda a esas unidades que se utilizan como mini-hoteles, est\u00e1 creando la crisis de vivienda que mucho peor\u201d, dijo.<\/p>\n
El caso de Sonder en The Louisiana es raro pero atroz para aquellos preocupados por los STR que roban el stock de viviendas.<\/p>\n
Jonah Mechanic, presidente de Share San Diego, dijo que la gran mayor\u00eda de los STR para todo el hogar son de medio tiempo. Afirma que esas propiedades generalmente son alquiladas por propietarios que solo viven en San Diego a tiempo parcial porque son sus segundas casas o son jubilados que financian sus propias vacaciones. \u201cEl verdadero valor de los alquileres a corto plazo es la accesibilidad a su hogar cuando lo desee\u201d.<\/p>\n
\u201cEl futuro del negocio es el medio tiempo. Estas son personas que no tienen la suerte de vivir en San Diego a tiempo completo, pero esperan que alg\u00fan d\u00eda puedan hacerlo. Muchos de estos clientes viven en la Costa Este por obligaciones laborales o familiares y les encanta venir a San Diego. As\u00ed que compran una casa aqu\u00ed, la usan tanto como pueden. Cuando no lo usan, compensan los gastos alquil\u00e1ndolo\u201d, dijo Mechanic. \u201cNo son inversores. No est\u00e1n ganando dinero. No est\u00e1n obteniendo ganancias, pero ciertamente est\u00e1n compensando algunos de los costos de mantenimiento\u201d.<\/p>\n
Una mujer que alquila un peque\u00f1o estudio en su casa de North Park en Airbnb explic\u00f3 que lo hizo porque el estudio no est\u00e1 construido para uso a largo plazo. Melissa Spence dej\u00f3 que una amiga viviera en el estudio durante unos meses, pero dijo que eligi\u00f3 ponerlo en Airbnb porque, de lo contrario, se usar\u00eda como habitaci\u00f3n de invitados o como lugar para hacer manualidades.<\/p>\n
\u201cSi no lo tuvi\u00e9ramos como Airbnb, realmente no se utilizar\u00eda\u201d, dijo Spence. \u201cActualmente estamos reservados para varios meses y ha sido divertido conocer ocasionalmente a la gente un poco mientras entran y salen. En su mayor parte, todav\u00eda tenemos privacidad. Ha sido un gran ingreso para nosotros porque b\u00e1sicamente estamos ahorrando todo el dinero de eso\u201d.<\/p>\n
Spence y su esposo planean usar el dinero ganado en Airbnb para su pr\u00f3ximo pago inicial cuando se muden.<\/p>\n
Mechanic trata exclusivamente con STR a lo largo de la costa, donde dijo que el creciente n\u00famero de opciones de alquiler ha significado que los precios apenas hayan aumentado durante la \u00faltima d\u00e9cada debido a un mercado competitivo. Eso ha significado que es m\u00e1s dif\u00edcil obtener ganancias y, a su vez, ha empujado a los inversores fuera del mercado, dej\u00e1ndolo exclusivamente en manos de los propietarios reales.<\/p>\n
\u201c[Los inversores] ciertamente llaman y ciertamente preguntan y tenemos que educarlos sobre el costo real de administrar su casa como alquiler vacacional. Y una vez que analizamos todos los n\u00fameros, b\u00e1sicamente ven que, en esencia, podr\u00edan ganar m\u00e1s dinero poniendo su dinero en acciones o bonos\u201d, dijo. "Incluso un retorno de 3 o 4% es mejor que un menos 10%".<\/p>\n
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\u00c9l cree que a medida que aumenta la competencia tierra adentro, eso tambi\u00e9n puede suceder all\u00ed pronto.<\/p>\n
Si bien su grupo se opuso al desafortunado AB 1731, Mechanic dijo que estar\u00eda a favor de algunas regulaciones, incluida la limitaci\u00f3n del porcentaje de viviendas de un vecindario que puede estar compuesto por alquileres para que no anulen a una comunidad. \u201cApoyar\u00edamos un camino razonable que evite que los alquileres a corto plazo tengan demasiado impacto en el vecindario\u201d, dijo.<\/p>\n
Adem\u00e1s, est\u00e1 presionando para que San Diego imponga una tarifa, no un impuesto, que financiar\u00eda los servicios espec\u00edficos de los STR.<\/p>\n
Dio un ejemplo de c\u00f3mo se ver\u00eda: \u201c$900 ser\u00eda su tarifa de registro y no un impuesto, por lo que la ciudad podr\u00eda marcar esos fondos para un prop\u00f3sito espec\u00edfico. Entonces, en lugar de los $4.5 millones en [TOT] para el fondo general, creemos firmemente que [las tarifas] deber\u00edan destinarse a formar una [unidad de polic\u00eda] contra el ruido y las molestias en el vecindario o a hacer cumplir un departamento de cumplimiento del c\u00f3digo\u201d.<\/p>\n
Existe un sistema similar en Palm Springs, donde los vecinos pueden llamar directamente a la polic\u00eda dedicada a hacer cumplir las reglas sobre los STR cuando tienen una queja por ruido.<\/p>\n
\u201cCiertamente entendemos que si no se monitorea y si no se regula, siempre habr\u00e1 malos actores y apoyamos por completo a la industria que genera fondos a trav\u00e9s de una tarifa de permiso que garantiza que los malos actores est\u00e9n limitados\u201d, dijo Mechanic. Otra idea ser\u00eda conectar un n\u00famero de Seguro Social a un alquiler, de modo que cada persona se limite a tener solo una propiedad de alquiler en un esfuerzo por expulsar a los principales inversores.<\/p>\n
Con una estimaci\u00f3n m\u00e1xima de 16,000 alquileres de casas completas, Mechanic se\u00f1ala que los STR representan muy poco del total de viviendas en San Diego. Los cr\u00edticos argumentan que constituyen una porci\u00f3n mucho mayor del stock de viviendas que est\u00e1 realmente disponible para que la gente las alquile o las compre.<\/p>\n
\u201cHay un d\u00e9ficit de unidades disponibles y en un momento dado siempre habr\u00e1 una cantidad relativamente peque\u00f1a de unidades de vivienda desocupadas. Los alquileres de vacaciones que tenemos actualmente representan un gran porcentaje de la cantidad total de unidades que est\u00e1n disponibles para que alguien viva en ellas. Entonces, si usted es un residente que necesita un nuevo lugar, est\u00e1 compitiendo esencialmente con personas de fuera. pueblo que solo quiere pasar algunas noches all\u00ed y usarlo como hotel para muchas de las unidades disponibles\u201d, dijo Vallenti.<\/p>\n
Un estudio realizado por la ciudad en 2018 no respondi\u00f3 si los alquileres vacacionales a corto plazo afectan el stock de viviendas.<\/p>\n
Sonder dijo que es \u201cincre\u00edblemente importante\u201d para ellos seguir las normas de San Diego y ser buenos vecinos. Por el momento, esas regulaciones no se hacen cumplir bajo el alcalde o simplemente no existen porque la legislaci\u00f3n no se aprueba o se deroga. Sin ninguna acci\u00f3n del Concejo Municipal y de la temporada legislativa de Sacramento, la industria podr\u00eda florecer y enfurecer a los espectadores durante el pr\u00f3ximo ciclo electoral.<\/p>\n