Por Scott Lewis y Ry Rivard<\/p>\n
[Nota del editor: este art\u00edculo se public\u00f3 por primera vez en el sitio web Voice of San Diego, lavozdesandiego.org<\/a>, el 8 de noviembre.]<\/em><\/p>\n La mayor\u00eda de las veces, cuando las personas presentan medidas para rivalizar con una medida electoral existente que no les gusta, solo esperan que todas mueran.<\/p>\n Al principio, eso era lo que mucha gente asum\u00eda que los Amigos de SDSU estaban haciendo con lo que se convirti\u00f3 en la Medida G. Su movimiento surgi\u00f3 de una disputa entre la Universidad Estatal de San Diego y los inversionistas detr\u00e1s de SoccerCity, que se convirti\u00f3 en la Medida E. Parec\u00eda como si acabar con la Medida E fuera la m\u00e1xima prioridad.<\/span><\/p>\n Pero su esfuerzo por esbozar una iniciativa alternativa que beneficiar\u00eda a SDSU se convirti\u00f3 en un llamado de atenci\u00f3n para toda la regi\u00f3n. La gente lo escuch\u00f3 y vino a apoyar a la universidad. El espect\u00e1culo resultante fue una exhibici\u00f3n dram\u00e1tica de la influencia de la universidad en la regi\u00f3n, quiz\u00e1s la primera vez que hemos visto una demostraci\u00f3n del poder pol\u00edtico silencioso pero feroz que tiene la instituci\u00f3n.<\/p>\n Solo necesita enviar una bengala y la regi\u00f3n se movilizar\u00e1.<\/p>\n Pero ahora ha ganado. La Medida G ser\u00e1 ley. La ciudad y la universidad est\u00e1n a punto de entablar una negociaci\u00f3n sin precedentes para vender quiz\u00e1s los terrenos p\u00fablicos m\u00e1s valiosos pero subutilizados de la regi\u00f3n. Y ya han comenzado las burlas de que la universidad y la ciudad no pueden lograr un trato tan grande.<\/p>\n Los funcionarios de la universidad se despertaron el mi\u00e9rcoles sintiendo la presi\u00f3n de cumplir una serie de promesas que ella y sus amigos han hecho a la comunidad. Aqu\u00ed est\u00e1n los cuatro primeros que estaremos viendo.<\/p>\n Un (cerca del) parque fluvial<\/strong><\/p>\n La promesa:<\/strong> Construir y mantener un parque fluvial.<\/p>\n Los patrocinadores de la Medida G prometieron que SDSU ayudar\u00eda a crear 90 acres de zonas verdes, h\u00e1bitat de vida silvestre y espacios abiertos en el sitio ahora vac\u00edo del estadio, que es en su mayor\u00eda un enorme terreno bald\u00edo de asfalto. El centro de ese plan ser\u00eda un parque de 34 acres a lo largo del r\u00edo San Diego.<\/p>\n Sin embargo, este parque no podr\u00eda tocar el r\u00edo debido a una zona de amortiguamiento que protege el canal del r\u00edo y las aves en peligro de extinci\u00f3n que viven en \u00e9l de la intrusi\u00f3n. Pero las representaciones muestran un parque bajo en la base de un terrapl\u00e9n reci\u00e9n creado lleno de parques infantiles y varios campos de juego y canchas, as\u00ed como senderos y espacios verdes.<\/p>\n El consultor de dise\u00f1o de la universidad, Carrier Johnson + CULTURE, ha dicho que dise\u00f1\u00f3 todo el sitio alrededor del r\u00edo y el parque fluvial.<\/p>\n Sin embargo, hay dudas sobre qui\u00e9n pagar\u00e1 por el parque. La medida de la boleta evita que el dinero del fondo general de la ciudad se gaste en el parque, pero la ciudad tiene otras fuentes de ingresos. Algunos partidarios de SDSU han hablado sobre el uso de subvenciones estatales para pagar el parque, algo por lo que San Diego ciertamente podr\u00eda competir con la ayuda de poderosos partidarios de SDSU en Sacramento, como el presidente interino del Senado, Toni Atkins.<\/p>\n La medida obliga a la ciudad a vender 134 acres del sitio del estadio de 233 acres a la universidad y dice que la venta "provocar\u00e1" que se construya un parque dentro de siete a\u00f1os, pero el parque estar\u00e1 en un terreno que la ciudad no vende. . Eso llev\u00f3 al abogado de la ciudad de San Diego a preocuparse de que el parque termine siendo una responsabilidad de la ciudad en lugar de un regalo de SDSU para la regi\u00f3n.<\/p>\n \u201cLa medida no especifica qui\u00e9n pagar\u00eda, desarrollar\u00eda, construir\u00eda o mantendr\u00eda un parque fluvial\u201d, dijo la oficina del fiscal de la ciudad en un an\u00e1lisis reciente.<\/p>\n Una l\u00ednea de tiempo apretada<\/strong><\/p>\n La promesa:<\/strong> Comienza la construcci\u00f3n en 2020.<\/p>\n Todos estos son grandes planes. Representantes de SDSU y sus consultores visitaron Voice of San Diego en agosto para vender su visi\u00f3n de SDSU Mission Valley. John Kratzer, de JMI Realty, un socio universitario en las primeras etapas de su esfuerzo, los acompa\u00f1\u00f3. Kratzer dej\u00f3 en claro la l\u00ednea de tiempo esperada.<\/p>\n Habr\u00eda diferentes fases del proyecto.<\/p>\n \u201cPiense en cuatro a\u00f1os de una fase uno, ya sabe, adquisiciones de terrenos, mejoras de infraestructura, construcci\u00f3n de estadios y 11 a 12 a\u00f1os de vertical a partir de ese momento. El parque fluvial es la fase uno\u201d, dijo.<\/p>\n En otros medios el mi\u00e9rcoles despu\u00e9s de las elecciones, los funcionarios de SDSU indicaron que creen que el equipo de f\u00fatbol de la universidad puede jugar en el nuevo estadio para 2022.<\/p>\n Parece ambicioso. Pero tendr\u00e1n varios puntos de presi\u00f3n. La ciudad extendi\u00f3 su contrato de arrendamiento con SDSU en el antiguo estadio de SDCCU durante dos a\u00f1os este a\u00f1o. La ciudad pierde millones en la operaci\u00f3n del estadio cada a\u00f1o y los grandes proyectos de reparaci\u00f3n pronto ser\u00e1n vitales. En otras palabras, la ciudad estar\u00e1 ansiosa por cerrar el viejo estadio. Otra extensi\u00f3n del contrato de arrendamiento ser\u00eda controvertida.<\/p>\n La promesa es ambiciosa pero hay una raz\u00f3n, y podr\u00eda ponerse feo si no se cumple.<\/p>\n un gran cheque<\/strong><\/p>\n La promesa:<\/strong> Pagar el valor justo de mercado por la tierra.<\/p>\n Aunque regularmente le recordaban a la ciudad que una vez hab\u00eda regalado grandes extensiones de terreno a la Universidad de California para la creaci\u00f3n de UC San Diego, los funcionarios de la SDSU y los patrocinadores de la Medida G prometieron que no esperaban que la ciudad regalara el terreno a la universidad. .<\/p>\n Pagar\u00edan el valor justo de mercado por ello.<\/p>\n Eso no es exactamente f\u00e1cil de determinar, sin embargo, porque ostensiblemente el mercado determinar\u00eda el valor a medida que los diferentes pretendientes ofertaran por \u00e9l. Normalmente, el alcalde decidir\u00eda que se debe vender una propiedad, salir a licitar y luego pedir autorizaci\u00f3n al Ayuntamiento.<\/p>\n Pero ese no ser\u00e1 el caso aqu\u00ed. La medida ordena a la ciudad vender el terreno a la Universidad Estatal de San Diego. El an\u00e1lisis del abogado de la ciudad sobre cu\u00e1n diferente ser\u00e1 esto es interesante. Pero en resumen, el alcalde puede determinar el valor justo de mercado del terreno y luego incluir otras cosas, como la obligaci\u00f3n de construir el parque fluvial y el estadio.<\/p>\n Entonces eso se convierte en un acuerdo de compra. Y el Ayuntamiento decide si ese acuerdo es justo y equitativo.<\/p>\n Entonces, la universidad, al parecer, tiene mucha influencia en las negociaciones.<\/p>\n Hay otro giro:<\/strong> Debido a la Medida E y al plan SoccerCity, el alcalde busc\u00f3 una tasaci\u00f3n del terreno. Tas\u00f3 el terreno en $82,8 millones.<\/p>\n Los funcionarios de SDSU nunca aceptaron ese n\u00famero como representativo del valor justo de mercado que estaban dispuestos a pagar.<\/p>\n \u201cTendr\u00edamos que sentarnos y negociar la venta de la propiedad. Llegar\u00edamos a un acuerdo sobre cu\u00e1l es el valor justo de mercado\u201d, dijo Gina Jacobs, vicepresidenta universitaria.<\/p>\n Los funcionarios de la ciudad enfrentar\u00e1n una intensa presi\u00f3n para asegurarse de que no se pierda un activo valioso de la ciudad con una peque\u00f1a recompensa. Si aceptan mucho menos que la tasaci\u00f3n de $82.8 millones para la Medida E, podr\u00eda ponerse tenso. Adem\u00e1s, gran parte de la tierra es en realidad un activo del departamento de agua de la ciudad, que tiene la obligaci\u00f3n de utilizar sus activos para garantizar la confiabilidad del agua para los residentes.<\/p>\n La iniciativa requiere que el valor justo de mercado se determine a partir del 9 de octubre de 2017.<\/p>\n un regalo de promoci\u00f3n<\/strong><\/p>\n La promesa: <\/strong>\u201c\u00a1Sin costo para los contribuyentes!\u201d<\/p>\n La mayor promesa de los partidarios de SDSU es que toda su expansi\u00f3n: un trato para comprar una de las extensiones de terreno m\u00e1s grandes de la ciudad, construir un estadio completamente nuevo, crear un parque de investigaci\u00f3n completamente nuevo, construir miles de unidades de vivienda y convertir un estacionamiento en un parque \u2014 se puede hacer sin costo alguno para los contribuyentes.<\/p>\n La universidad tambi\u00e9n ha dicho que no aumentar\u00e1 la matr\u00edcula o las tarifas de los estudiantes para pagar la expansi\u00f3n.<\/p>\n Entonces, la universidad ha dejado claro que no pagar\u00e1 su expansi\u00f3n, pero no ha sido muy transparente sobre c\u00f3mo lo har\u00e1.<\/p>\n \u00bfEl estadio? \u201cSimplemente no hemos terminado de juntar todos esos n\u00fameros\u201d, dijo en septiembre el director atl\u00e9tico de SDSU, John David Wicker.<\/p>\n Sin embargo, no es que la universidad no haya estado pensando. En su esquina est\u00e1 JMI Realty y su CEO, Kratzer, quienes tienen experiencia en grandes proyectos, como el plan maestro que reconstruy\u00f3 con \u00e9xito una gran parte del centro de la ciudad y construy\u00f3 Petco Park.<\/p>\n Cuando se trata del nuevo espacio de vivienda e investigaci\u00f3n, la universidad cuenta con desarrolladores privados para arrendar y construir en el nuevo terreno de la universidad y luego dividir las ganancias con la universidad. JMI espera que los ingresos de la vivienda por s\u00ed solos puedan ayudar a cubrir $300 millones en gastos iniciales, incluida la compra del terreno y el parque fluvial. Aunque se ha hablado de una desaceleraci\u00f3n del mercado, Kratzer nos dijo que el modelo de JMI asum\u00eda que habr\u00eda una recesi\u00f3n en alg\u00fan momento de los pr\u00f3ximos 15 a\u00f1os.<\/p>\n A\u00fan as\u00ed, la universidad en ocasiones ha tenido que recurrir a nuevas tarifas estudiantiles para ayudar a construir u operar nuevos proyectos, como su nuevo centro de estudiantes.<\/p>\n No es por andarse con rodeos, pero incluso si todo el dinero proviene de la generosidad del sistema de 23 campus de la Universidad Estatal de California, del cual SDSU es parte, t\u00e9cnicamente sigue siendo dinero de los contribuyentes o de los estudiantes. Si una subvenci\u00f3n estatal ayuda a pagar el parque fluvial, tambi\u00e9n es dinero de los contribuyentes. Todo es dinero de los contribuyentes.<\/p>\n Pero la pregunta es si habr\u00e1 un aumento en los impuestos o el precio de la matr\u00edcula que se remonta a la expansi\u00f3n de SDSU. Puede llevar a\u00f1os saberlo.<\/p>\n La Medida G puede haber hecho m\u00e1s que darle a SDSU un gran terreno. Parece haber revitalizado la red de ex alumnos de SDSU. Los ex alumnos de la universidad ya son algunos de los jugadores poderosos de la ciudad, pero parecen haberse unido a la universidad como instituci\u00f3n, en lugar de solo a sus equipos de f\u00fatbol o baloncesto. Eso puede abrir billeteras entre aquellos con dinero, o un camino de deslizamiento de los pol\u00edticos que en el pasado se interpusieron en el camino de la universidad.<\/p>\n El alcalde Kevin Faulconer, por ejemplo, fue el ex presidente del gobierno estudiantil en SDSU. A pesar de que respald\u00f3 a SoccerCity a partir de la primavera pasada, lo hizo citando terrenos en los que cre\u00eda que los desarrolladores privados del proyecto hab\u00edan reservado espacio para que SDSU creciera en Mission Valley.<\/p>\n El mi\u00e9rcoles por la ma\u00f1ana, horas despu\u00e9s de que qued\u00f3 claro que la Medida E de SoccerCity se hab\u00eda incendiado, Faulconer apoy\u00f3 a SDSU.<\/p>\n Necesitar\u00e1 todo el apoyo que pueda obtener para cumplir estas promesas.<\/p>\n \u2014Scott Lewis supervisa las operaciones, el sitio web y las funciones diarias de Voice of San Diego como editor en jefe. Tambi\u00e9n escribe sobre pol\u00edtica local, donde con frecuencia da noticias y va y viene con figuras pol\u00edticas locales. P\u00f3ngase en contacto con Scott en scott.lewis@voiceofsandiego.org<\/u><\/a> o 619-325-0527, y s\u00edgalo en Twitter en @vosdscott<\/u><\/a>.<\/em><\/p>\n