Por Ken Williams | Editor

El desarrollador no cumple con la fecha límite de depósito en garantía y busca subdividir la propiedad en tres parcelas

El desarrollador que hizo la oferta ganadora para comprar Truax House y una casa adyacente y un terreno baldío en Bankers Hill aún no ha cerrado el trato.

Nakhshab Design & Development ha "retrasado el depósito en garantía", dijo el director de la compañía, Soheil Nakhshab, a los miembros de la reunión de Metro San Diego Community Development Corp. (Metro CDC) el 8 de mayo en St. Paul's Manor en Bankers Hill.

Nakhshab, residente de Bankers Hill, es miembro de Metro CDC y se abstuvo de emitir los votos tomados en la reunión. Nakhshab también es miembro de Uptown Planners, una junta de voluntarios elegidos por los ciudadanos que asesora a los planificadores de la ciudad sobre asuntos relacionados con el crecimiento y el desarrollo en el Distrito Uptown, que incluye Bankers Hill.

En 2016, la ciudad aceptó la oferta del desarrollador, la oferta más alta, de pagar $2.5 millones para comprar la propiedad excedente. Nakhshab prometió restaurar la Casa Truax, considerada por muchas personas como un lugar sagrado porque fue el hogar del primer hospicio para enfermos de sida de San Diego. La comunidad LGBT local y otros grupos persuadieron con éxito a la Junta de Recursos Históricos de la ciudad para que designara el edificio como un "recurso histórico" para protegerlo de la bola de demolición.

Nakhshab dijo que su compañía decidió no entrar en depósito en garantía el 28 de abril, como estaba previsto, y ahora debe pagar a la ciudad $10,000 cada dos semanas hasta que se finalice el trato. “Mi depósito [de $100,000] se ha ido”, dijo, y enfatizó que su compañía no planea abandonar el trato.

Algunos en la comunidad han expresado su preocupación de que el cierre no se haya llevado a cabo, incluido el vecino Al Olin, propietario de una casa al final del callejón sin salida de Union Street, y Charles "Chuck" Kaminski, un historiador y activista LGBT local. Ambos enviaron sus inquietudes por correo electrónico a los funcionarios de la ciudad y discutieron el asunto con San Diego Uptown News.

Los funcionarios de la ciudad le dijeron a Uptown News que la pérdida de un depósito es común en las transacciones de bienes raíces si el comprador no cancela el contrato de venta antes de una fecha específica.

“Además, la consideración adicional por no cerrar el depósito en garantía de conformidad con los términos del contrato también es una práctica común en las transacciones de bienes raíces”, escribió Paul Brencick Sr., un alto funcionario de información pública de la ciudad, en un correo electrónico en respuesta a un serie de preguntas Brencick compiló las respuestas de los funcionarios de varios departamentos de la ciudad que están involucrados en esta compleja transacción.

Ubicación, ubicación, ubicación

La propiedad, situada en la esquina noreste de las calles Laurel y Union, ofrece una vista atractiva de la bahía y el centro de San Diego. La Casa Truax se alza sobre una colina entre una casa vacía en la esquina de Laurel y Union, y la casa de Olin en el callejón sin salida de Union Street.

El lote baldío está al norte de Truax House y se extiende hacia la apertura occidental de Maple Canyon. Los partidarios del sendero del cañón se han sentido alentados por la promesa de Nakhshab de proporcionar un comienzo de sendero para los excursionistas, aunque Kaminski y Olin cuestionan si esto es factible.

Mientras tanto, el desarrollador ha puesto sus esperanzas en una reunión de la Comisión de Planificación el 1 de junio, donde Nakhshab solicita que el mapa tentativo de la propiedad se subdivida en tres parcelas. El rastro documental de la ciudad sobre el proyecto muestra que la solicitud de subdivisión tiene más de un año, a pesar de que Kaminski y Olin creen que es una solicitud nueva.

El desarrollador está preguntando que:

• La casa de la esquina en 540 W. Laurel St. se designará como Parcela 1.
• La Casa Truax en 2513-2515 Union St. será designada como Parcela 2.
• El lote baldío se designará como Parcela 3.

“La subdivisión nos brinda seguridad económica al permitirnos revitalizar cada parcela individualmente para evitar quemarnos en una posible recesión”, escribió Nakhshab en una carta enviada a Metro CDC antes de la reunión.

Explicó más en la reunión, diciendo que la subdivisión permitiría a su empresa "simplificar los costos de nuestra parte" y construir una parcela a la vez.

Kaminski y Olin dicen que les molesta la subdivisión de la gran parcela. “¿Podría la ciudad estar dejando algunos fondos adicionales sobre la mesa?” preguntó Kaminski. Olin sostiene que tres parcelas valdrían $500,000 más que el precio de venta, afirmando que “parece una gran pérdida para los contribuyentes”.

Brencick dijo que la ciudad, como propietaria, dará su consentimiento a la solicitud del comprador para subdividir la propiedad.

“No es inusual que el comprador procese los derechos antes de cerrar el depósito en garantía”, escribió en el correo electrónico.

Burocracia y más

En la reunión de Metro CDC, Nakhshab describió los desafíos de trabajar con la ciudad para cerrar el trato.

“Nos dieron dos pastillas para tragar”, dijo.

Uno, la ciudad pidió que la calle sin salida se convirtiera en un callejón sin salida, pero el desarrollador dijo que la idea no funcionaría.

Dos, la ciudad dijo que la calle sin salida podría desocuparse del derecho de paso público, siempre que sus vecinos estuvieran de acuerdo. Nakhshab dijo que inicialmente todos los vecinos acordaron aceptar ese plan, pero luego dos residentes cambiaron de opinión. Dijo que uno de esos vecinos quiere que se demolan los dos edificios para tener una mejor vista de la bahía y del centro.

“Las vistas privadas no están protegidas por la ciudad”, escribió Brencick. “Sin embargo, esta decisión del proyecto del Proceso 4 es apelable ante el Concejo Municipal y puede ser apelada por cualquier parte interesada”.

La ciudad tiene cinco procesos, y cuanto mayor sea el número de proceso, más pasos debe completar un desarrollador. El proceso 4 recibe una revisión a nivel de personal, y esa recomendación luego pasa a la Comisión de Planificación para una votación. Cualquier apelación del Proceso 4 iría directamente al Ayuntamiento, que tiene la autoridad final.

Después de darse cuenta de que no podía "tragar" ninguna de las pastillas,

Nakhshab dijo que luego regresó a la ciudad en busca del compromiso actual. “Queremos superar [la burocracia], no ser retenidos”, dijo.

Olin, a pesar de haber recibido garantías de la ciudad en varias ocasiones durante el año pasado, le dijo a Uptown News que todavía le preocupa que la calle se convierta en una entrada privada para los proyectos del desarrollador. Dijo que temía que le cortaran el sistema de alcantarillado, la recolección de basura y la entrega de correo.

La ciudad dijo que Olin no tiene nada que temer.

Nakhshab le dijo a Metro CDC que haría $400,000 en mejoras de infraestructura a lo largo de la calle sin salida, incluidos nuevos bordillos, canaletas, una rampa para peatones, asfalto, reubicación de servicios públicos, ampliación de calles con muros de contención, un giro de cabeza de martillo para camiones de bomberos. y paisajismo de calles.

Los funcionarios de la ciudad confirmaron que se requeriría que Nakhshab hiciera una serie de mejoras.

“Las mejoras del derecho de paso (ROW) incluyen la repavimentación y expansión de una parte de Union Street frente al sitio, una nueva acera, una nueva rampa para peatones en la esquina noroeste de Union Street y Laurel Street, muros de contención, la reubicación de una instalación de alcantarillado privado, una nueva plataforma de entrada para 2526 Union St., árboles en las calles y un nuevo giro de cabeza de martillo en el extremo de Union Street”, escribió Brencick.

“A lo largo de West Laurel Street, las mejoras del ROW público incluyen el reemplazo de la acera y el canalón adyacentes al sitio y la reubicación de las instalaciones de agua y alcantarillado. No se propone ninguna construcción a las unidades de vivienda existentes con esta solicitud. El personal de la ciudad no tiene información sobre los costos del comprador para realizar estas mejoras”.

Nakhshab le dijo a Metro CDC que la subdivisión le daría a su empresa "flexibilidad económica" para desarrollar toda la propiedad en etapas. Dijo que quería proporcionar el 15 por ciento de "viviendas de muy bajos ingresos" en un edificio de apartamentos multifamiliares "asequible" que apuntaría a jóvenes profesionales y personas mayores.

Objetivos de Casa Truax

La carta de Nakhshab describía sus planes para la Casa Truax:

“Vital para mi visión de la propiedad es la preservación y restauración de Truax House. Creo que esto no es negociable, ya que necesitamos proteger este recurso que es parte de la historia filantrópica de San Diego. También creo que un centro de visitantes interactivo con elementos como una cronología de la historia de Truax House puede ser una adición bienvenida para la propiedad. También en el centro, creo que debería crearse algún tipo de memorial para el Dr. Brad Truax y sus pacientes. Ya hemos sido proactivos y hemos preparado un informe histórico detallado para la ciudad de San Diego y esperamos tener una determinación en las próximas semanas.

“Dado mi historial de revitalización de casas antiguas e históricas mientras creaba proyectos financieramente factibles, sería un honor para mí realizar una restauración para un ícono cultural importante. Como se demostró tanto en mi proyecto Union 4 a solo una cuadra de distancia como en Sofia Lofts en Golden Hill, mi firma y yo hemos sido defensores de preservar el tejido arquitectónico de nuestros vecindarios mientras desarrollamos espacios arquitectónicamente significativos y acogedores que complementan, no dominan, el estructuras históricas.

“He sido proactivo con el estado histórico y designé el proyecto como sitio histórico.

“La Casa Truax se encuentra en un sitio magnífico con vistas a la bahía y el centro de San Diego, así como a Maple Canyon. La creación de un centro comunitario con una sala de usos múltiples y un jardín tolerante a la sequía sería un excelente espacio para que disfruten los inquilinos, las organizaciones sin fines de lucro y las organizaciones comunitarias. Este aspecto continuaría la tradición iniciada en la propiedad por la Fundación SIDA en el espíritu del Dr. Truax con valores de acogida y apertura a la comunidad.

“Una sección de este espacio puede reservarse como una galería de arte pública que podría albergar el trabajo de diferentes artistas locales durante todo el año”.

Kaminski dijo que le diría a la Comisión de Planificación el 1 de junio que le gustaría ver por escrito que el desarrollador no venderá la propiedad de Truax House sin cumplir su promesa de preservar y restaurar el edificio histórico y probar una sala comunitaria y un jardín comunitario.

En su carta, Nakhshab describe su promesa de proporcionar una entrada atractiva a Maple Canyon:

“Maple Canyon es un hermoso espacio abierto que la comunidad no utiliza lo suficiente. Esto puede deberse en parte al hecho de que no es fácil encontrar un pasaje atractivo hacia adentro y hacia afuera. Abrir el acceso a través de la propiedad Truax conectaría dos recursos públicos de una manera significativa que permitiría experimentar ambos lugares de manera más placentera.

“Si bien esta parte de nuestra propuesta tiene algunos matices de que el propietario de la propiedad adyacente acuerde objetivos similares de brindar al público un acceso encantador a Maple Canyon, estamos dedicados a trabajar en estrecha colaboración con el propietario de la propiedad privada de al lado para reunir al público requerido. servidumbre de acceso ya que esto traerá un tremendo beneficio para la comunidad en su conjunto”.

Al final de la reunión, Nakhshab solicitó a Metro CDC que apoyara su propuesta dirigida a la Comisión de Planificación.

“Estoy buscando energía positiva”, dijo, con un suspiro. “He perdido el sueño por este proyecto”.

Los miembros de Metro CDC acordaron apoyar el proyecto y ordenaron a su administrador Leo Wilson que asistiera a la reunión de la Comisión de Planificación para hablar a favor de los esfuerzos de Nakhshab.

Obtenga más información sobre Metro CDC en línea en metrosandiegocdc.org y Nakhshab Development & Design en nddinc.net.

—Ken Williams es editor de Uptown News y puede ser contactado en [email protected] o al 619-961-1952. Síguelo en Twitter en @KenSanDiego, Instagram en @KenSD o Facebook en KenWilliamsSanDiego.