Las ideas del residente de Point Loma y planificador urbano Mike Stevens para mejorar la comunidad fueron respaldadas el martes 10 de octubre, cuando el Concejo Municipal votó unánimemente para permitirle continuar con un controvertido proyecto de uso mixto.
La decisión ha tardado mucho en tomarse, ya que Stevens presentó por primera vez el proyecto a la Junta de Planificación Comunitaria de la Península (PCPB) para su revisión en 2004. Después de aparecer en la agenda de la junta ocho veces, el proyecto fue rechazado el 20 de octubre de 2005. Stevens continuó regresando a las reuniones mensuales hasta julio de 2006 en un intento por recibir la aprobación de la junta.
Según el gerente de proyectos de la ciudad, Cory Wilkinson, un proyecto generalmente ve un subcomité una vez y se reúne con la junta completa dos veces.
“Mike [Stevens] no era un solicitante típico”, dijo Wilkinson. “Como ex miembro de la junta, quería trabajar con la junta para demostrar conformidad con el Plan Comunitario de la Península. Fue a la junta varias veces con actualizaciones y buscando información para garantizar la divulgación completa y completa del proyecto”.
La revelación de Stevens no funcionó a su favor. Después de recibir la aprobación del personal de la ciudad y la Comisión de Planificación “” que escuchó el proyecto propuesto el 13 de julio de este año y votó 6-0 para aprobar “” el PCPB apeló la decisión alegando que no estaba de acuerdo con la comunidad.
El proyecto en cuestión propone construir 28 unidades de condominio y seis unidades comerciales de planta baja en un terreno triangular de un acre ubicado entre las calles Voltaire y Wittier y bordeado por Nimitz Boulevard. Stevens dijo que prestó especial atención al Plan Comunitario de la Península, e incluso revisó el documento página por página en busca de referencias a Voltaire Street, al diseñar su proyecto, que también incluye paisajismo, mejoras públicas y mejoras a las calles.
Según la presidenta de PCPB, Cynthia Conger, el aumento del tráfico es una preocupación importante y Stevens tergiversó un documento de tráfico como un estudio de impacto de tráfico formal. Conger dijo que la junta pidió un verdadero estudio formal del área, que nunca recibieron.
En la audiencia del Concejo Municipal, Walter Okitzu de Katz, Okitzu & Associates, la compañía contratada por Stevens para realizar el estudio de tráfico, se aseguró de que el informe cumpliera con los requisitos de la ciudad. Argumentó que no se requería un estudio de impacto de tráfico formal ya que el proyecto contribuiría mucho menos que el estándar de San Diego de 1,000 viajes diarios. El proyecto prevé generar 254 viajes diarios adicionales dentro y fuera del sitio, según Okitzu.
Geoff Page, miembro de PCPB, habló con el consejo sobre las condiciones del tráfico y cuestionó las horas pico estudiadas. Presentó imágenes del tráfico a lo largo de la calle Voltaire en las horas de entrada y salida de las escuelas, que la mayoría de los residentes consideran horas pico de tráfico.
Si bien Stevens estuvo de acuerdo en que hay momentos en que el tráfico es terrible, él y otros dueños de negocios hablaron de la facilidad del tráfico durante la mayoría de las horas del día. Agregó que el proyecto propone numerosas mejoras de tráfico en el área, lo que debería aliviar algunas preocupaciones.
Según los informes de la Comisión de Planificación, Stevens propone numerosas mejoras que permitirían una Calle Voltaire más fluida con menos medianas y semáforos y carriles de giro adicionales. Sin embargo, Conger cree que estos cambios podrían crear más problemas "" debido al ancho limitado de la calle "" y posibles accidentes cuando los vehículos intentan cruzar Voltaire congestionado durante el tráfico pesado o los tiempos de tráfico rápido y fluido.
Stevens dijo que si bien el estacionamiento y el tráfico eran importantes, su objetivo para este proyecto era enfatizar a las personas, no al automóvil. Explicó que andar en bicicleta es una gran parte de su vida y quería alentar a los residentes a andar en bicicleta y caminar más, lo cual también está incluido en el Plan Comunitario.
“Estamos diseñados para caminar”, dijo.
Para enfatizar el tráfico de peatones y bicicletas, el proyecto de Stevens incluye no solo un área de almacenamiento de bicicletas para los residentes, sino también un área de duchas para los empleados de las unidades comerciales para alentarlos a ir al trabajo en bicicleta. Stevens también incluye una pasarela peatonal a través del centro del proyecto que conecta a Voltaire con Whittier, que ha sido un objetivo de Stevens durante mucho tiempo.
“Quería obtener todos los silbatos y campanas que he querido durante toda mi carrera”, dijo Stevens.
A pesar del deseo de Stevens de crear una comunidad centrada en caminar y andar en bicicleta, entiende que el automóvil es parte de la vida, por lo que era importante para su proyecto contar con estacionamiento suficiente.
El solar propone 13 plazas de aparcamiento de vehículos y tres plazas de motos a nivel de superficie disponibles para uso comercial. El estacionamiento residencial subterráneo consta de 58 espacios para vehículos, 14 espacios de estacionamiento en tándem evaluables y tres espacios para motocicletas. Según los códigos municipales, el proyecto debe proporcionar 64 espacios de estacionamiento: 57 residenciales y siete comerciales. Se podría evaluar el estacionamiento subterráneo al final de Whittier Street y en Voltaire Street. El estacionamiento en superficie solo sería evaluable desde la calle Voltaire.
A pesar del estacionamiento disponible de Stevens, los residentes todavía están preocupados por el impacto de los proyectos en el estacionamiento en el área, específicamente a lo largo de Whittier Street, donde el residente Fae Ryan dijo que el estacionamiento en la calle ya es difícil.
Stevens dijo que agradecía las ideas y las críticas a su proyecto por parte de la comunidad, especialmente cuando se trataba de tráfico y estacionamiento.
“Las personas que impulsan una comunidad generalmente saben cómo solucionar [los problemas]”, dijo.
Si bien el PCPB no aprobó el proyecto, muchos dueños de negocios del corredor Voltaire hablaron a favor de Stevens en la audiencia. A pesar de los problemas de tráfico o estacionamiento que podría crear este proyecto, expresaron su aprobación del intento de Stevens de embellecer un área necesitada.
“Este sitio absolutamente y positivamente en mi mente necesita rejuvenecimiento”, dijo el concejal del Distrito 2, Kevin Faulconer. “Creo que este tipo de proyectos pueden ayudar”¦ y serán importantes para esta área”.
“Sé que estaba tratando de desarrollar algo que no solo cumpliera con la letra del plan, sino también con el espíritu del Plan Comunitario Península, y aprecio que las personas puedan tener opiniones diferentes al respecto”, continuó Faulconer.
Después de escuchar a los representantes de ambos lados, el Concejo Municipal votó unánimemente para denegar la apelación del PCPB de la decisión de las Comisiones de Planificación y aprobó la solicitud de Stevens. La decisión del Ayuntamiento es definitiva.
“Stevens usó el sistema para beneficiarse a sí mismo, [y] está afectando negativamente la seguridad, la salud y el bienestar de la comunidad al hacerlo”, dijo Conger después de la audiencia.
Si bien la aprobación del proyecto no hará felices a todos, Stevens está listo para comenzar en seis meses y completar la construcción para 2008.