Jeff Clemetson | Editor
En noviembre, los habitantes de San Diego tendrán la oportunidad de afectar profundamente el futuro de Mission Valley cuando acudan a las urnas para votar sobre dos propuestas en competencia para el antiguo sitio del Qualcomm Stadium, ya sea eligiendo la propuesta de la Medida E de SoccerCity para construir un distrito deportivo y de entretenimiento que con suerte atraerá a una franquicia de la Major League Soccer a la ciudad, o la propuesta de la Medida G de SDSU West para expandir el campus de la Universidad Estatal de San Diego y construir un estadio para los aztecas.
En su reunión del 3 de octubre, el Grupo de Planificación de Mission Valley (MVPG) intervino en las propuestas, votando para oponerse a la Medida E y apoyar la Medida G.
Antes de la discusión sobre las propuestas, la junta de MVPG revisó las reglas que involucran recusaciones. Dos miembros de la junta, John La Raia y Marco Sessa, critican abiertamente la Medida E. Los estatutos del grupo de planificación establecen que los miembros deben recusarse si reciben un beneficio directo de un proyecto por el que están votando. La junta también puede votar para sancionar el voto de un miembro si siente que un miembro debe recusarse pero no lo hace.
"Estoy feliz de presentar una moción para que este grupo tome una posición sobre si creen que tengo un conflicto o no", dijo Sessa, y agregó que no tiene un "interés económico directo" en ninguna medida, pero tiene expresó su preocupación por el impacto de la Medida E en el tráfico que afecta los valores de propiedad de las viviendas vendidas por Sudberry Properties, donde trabaja.
La Raia también dijo que no tiene un interés directo, pero él y la empresa para la que trabaja, HG Fenton, tienen derecho a opinar sobre propuestas en San Diego.
La junta no votó para recusar a Sessa o La Raia, pero el miembro de la junta, Andrew Michajlenka, sí se recusó porque la firma para la que trabaja, Gensler, desarrolló los planes de diseño de SoccerCity.
La votación de SoccerCity
Kaye Durant, quien presidió un subcomité de MVPG sobre ambas propuestas, dijo que se enviaron preguntas sobre el uso de la tierra planificado y propuesto, los plazos de desarrollo y otros temas tanto a SoccerCity como a SDSU West. Durant dijo que las respuestas de SoccerCity tenían "más información negativa que información positiva".
“La mayoría de las respuestas que recibimos fueron, 'Vamos a hacer esto, pero SDSU West va a hacer aquello'. Y eso no es lo que pedimos”, dijo. “Pedimos respuestas directas a nuestras preguntas, específicamente sobre su medida”. Kaye Durant.
El miembro de la junta, Johnathan Frankel, hizo un resumen conciso de la propuesta de SoccerCity y dijo que la iniciativa autoriza a la ciudad a celebrar un contrato de arrendamiento de 99 años con FS Investors, el grupo detrás del plan SoccerCity. Ese contrato de arrendamiento incluye una opción para comprar hasta 79.9 acres, lo que evita una regla de estatuto de la ciudad que requeriría otro voto si se vendieran 80 acres o más.
El alquiler de la tierra arrendada sería fijado por el alcalde. Se permitiría a los inversores de FS subarrendar secciones de la propiedad a otros constructores o inversores.
El plan específico del sitio no requeriría un informe de impacto ambiental completo y permitiría hasta 4800 unidades de vivienda, 2 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas y 750 000 pies cuadrados de espacio comercial. También pide la construcción de un estadio que podría albergar un equipo de fútbol y ser utilizado para los juegos de fútbol azteca.
Frankel dijo que el plan también exige financiar un parque fluvial en el sitio, pero señaló que el lenguaje de la propuesta no deja claro cuánto contribuirían los inversores de FS: un rango de $20 millones a $40 millones, o quizás ninguno.
“La creación de un parque fluvial no puede suceder sin la concurrencia de varias agencias estatales y federales”, dijo, y agregó que la iniciativa establece que la ciudad solo tendría 18 meses para obtener los permisos para crear un parque fluvial de esas agencias. de lo contrario, FS Investors no tendría que aportar el dinero.
“La iniciativa está repleta de instancias en las que FS tiene la capacidad de modificar estos requisitos a discreción del alcalde”, continuó Frankel.
Frankel también señaló que la propuesta de SoccerCity impediría que el ayuntamiento cambiara cualquier aspecto de la propuesta y que el precio del terreno vendido a FS Investors se fija en una fecha determinada, tiene un valor tope y no considera el valor que aumentaría una vez que se divida en zonas para usos residenciales, minoristas y comerciales, lo que sería de cuatro a cinco veces el valor actual.
FS Investors no envió un representante para hablar con el grupo de planificación, pero el concejal de la ciudad, Scott Sherman, habló a favor del proyecto. Sherman, junto con el alcalde Falconer, respaldaron SoccerCity.
Sherman dijo que sus electores quieren que se construya un estadio, pero sin gastar dinero de los impuestos en él. “La Medida E proporciona eso para nosotros”, dijo. “Esta es la oportunidad de sacar [el sitio del estadio] de las manos de los políticos que han estado arruinando ese sitio durante 40 años. Los contribuyentes poseen 166 acres en el centro geográfico de la octava ciudad más grande de este país y perdemos dinero debido a la política”.
Sherman dijo que la ciudad pierde $6 millones al año solo en costos operativos. También dijo que el plan SoccerCity es mejor para la ciudad porque generará ingresos fiscales y el plan SDSU West no, ya que la propiedad será propiedad del estado.
Joe Cavallo, de la coalición No on E, instó al grupo de planificación a oponerse a la iniciativa, diciendo que fue escrita por FS Investors “a puerta cerrada… por ellos mismos y para ellos mismos”.
También señaló a los grupos de planificación vecinos que votaron para oponerse a la Medida E, incluidos los planificadores de la comunidad Navajo, el Grupo de Planificación de Serra Mesa, el Grupo de Planificación de Linda Vista y el Comité de Planificación de North Park.
La concejal de la ciudad, Barbara Bry, dijo que se oponía a SoccerCity porque es terrible para la ciudad a largo plazo, y dijo que pagó un “precio político por ello”.
“El alcalde sacó dinero del presupuesto de mi consejo y dinero que se habría destinado a organizaciones sin fines de lucro en mi comunidad”, dijo.
Bry también señaló que el abogado de la ciudad emitió un informe que decía que SoccerCity no garantiza que venga un parque o un equipo de fútbol, y que la ciudad estaría comprometida con cualquier limpieza ambiental.
Durant luego hizo una moción para que MVPG se opusiera a la Medida E. La moción fue aprobada con solo un voto en contra y una abstención.
SDSU Oeste
La discusión sobre la propuesta de SDSU West comenzó con comentarios de la audiencia.
“Esta tierra en Mission Valley es un lugar perfecto para que [SDSU] se expanda”, dijo Bry, argumentando que la universidad actualmente “no tiene salida al mar”. Bry también argumentó que la inversión de San Diego en UC San Diego, que le dio a la escuela el terreno en el que se construyó sin condiciones, fue una decisión inteligente que valió la pena a largo plazo. En contraste, dijo, la Medida G exige que SDSU negocie un trato con la ciudad para pagar el valor justo de mercado y tener un proceso abierto y transparente. Si se aprueba, SDSU asumirá la responsabilidad del sitio.
Sherman argumentó en contra del plan SDSU West, diciendo que el parque fluvial propuesto sería pagado por la ciudad, y reiteró su punto de que es una tontería vender un activo de los contribuyentes a una entidad estatal que no pagará impuestos. También criticó la brevedad de la propuesta.
“SDSU [West] son 13 páginas de 'confíen en nosotros'”, dijo.
Sherman también criticó la propuesta de SDSU West por no tener un plan de tráfico y la comparó con el desarrollo Adobe Falls propuesto por SDSU, que fue demandado por los residentes de Del Cerro para mitigar el tráfico.
Pero Sherman guardó sus críticas más duras para el exadministrador de la ciudad Jack McGrory, patrocinador del plan SDSU West, como “el mismo tipo que negoció la garantía de boletos de los Chargers”.
Durant volvió a llevar la discusión al grupo de planificación e informó que SDSU West arrojó respuestas "positivas" al subcomité.
Frankel también analizó la propuesta de SDSU West. Un problema que vio con la propuesta fue que el control de los permisos para el sitio iría a la Junta de Fideicomisarios de CSU, aunque aún se consultaría con los funcionarios locales. Otro problema es que no hay muchos detalles en la propuesta actual.
El ayuntamiento determinará el precio y los términos de cualquier acuerdo con SDSU, dijo Frankel, y los términos para el parque fluvial y el tráfico se negociarán con el ayuntamiento más adelante.
“Podrían determinar, por ejemplo, que no vamos a permitir que avancen con una cierta cantidad de desarrollo antes de que se construya el parque fluvial”, dijo. “Pueden asegurar otras garantías y podemos trabajar con nuestros representantes electos para asegurarnos de que eso suceda”.
Frankel dijo que otra diferencia significativa en la propuesta de SDSU West es un compromiso con la revisión ambiental, así como con el proceso público, aunque con una salvedad. La revisión ambiental puede revelar impactos, pero la Junta Directiva podría decidir ignorar cualquier recomendación de mitigación, dijo. Sugirió que el consejo de la ciudad "cocine en" el acuerdo de compra cualquier mitigación de tráfico necesaria.
“Podemos poner todo tipo de parámetros en ese acuerdo”, respondió Bry.
Katy Temple, vocera de la Medida G, instó a apoyar la medida y señaló el impacto positivo que tendría un campus ampliado en el área.
“El sesenta y uno por ciento de los ex alumnos de SDSU están en la región de San Diego”, dijo. “Eso significa que están creando empleos y pagan facturas”.
Luego, el grupo de planificación votó a favor de apoyar la Medida G de SDSU West y solo un miembro se abstuvo.
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