En la columna del mes pasado, hablé sobre el pronóstico del precio de mi vivienda para 2022. Mencioné que si las tasas de interés comenzaran a subir, los pagos de la hipoteca se volverían más caros, lo que comenzaría a filtrar compradores potenciales. Por ejemplo, si las tasas pasaran de 3% en una casa de $800,000 a 4%, un pago de hipoteca a 30 años de 20% aumentaría de $2698 a $3055. Luego agrega los impuestos a la propiedad, el seguro y las tarifas de HOA y, de repente, algunos compradores no califican. Esto, en mi opinión, sería el factor más importante para frenar la apreciación de la vivienda. Bueno, la semana pasada, las tasas comenzaron a subir un poco. Veremos si se trata de una tendencia alcista a largo plazo o simplemente de un parpadeo. De cualquier manera, mi predicción para los precios de las viviendas en 2022 es que aumentarán, pero de manera más moderada que en los últimos años. Manténganse al tanto.
Quería mencionar algunas nuevas leyes de bienes raíces que entraron en vigencia en California el 1 de enero de 2022. Tenga en cuenta que lo que sigue es solo un resumen en el que no se debe confiar; si está más interesado, realice su propia investigación sobre estas nuevas leyes y ramificaciones. AB491 exige que las nuevas propiedades residenciales de ingresos mixtos mantengan las áreas comunes y las entradas para todos los residentes. En el pasado, se requería que un constructor del centro construyera algunas unidades de bajos ingresos para obtener un permiso de construcción. Pero lo que sucedería es que el constructor generalmente construiría una estructura separada en la parte posterior del lote con su propia entrada y áreas comunes para las personas de bajos ingresos y luego vendería las unidades delanteras como unidades de lujo caras. Esto ya no está permitido. Todos los propietarios del lote deben tener acceso a las mismas entradas y áreas comunes.
Hablé sobre la SB10 hace unos meses y ahora ha entrado en vigor. Esta ley requiere que los gobiernos locales aprueben hasta 10 unidades en CUALQUIER lote en una zona rica en tránsito (cerca de una parada de trolebús, una ruta de autobús muy transitada, etc.). Hay algunos límites basados en el tamaño del lote, pero los desarrolladores pueden calzar tantas unidades como se les permita en estos lotes más pequeños, hasta 10 unidades. Sacramento ha estado tratando de aumentar la densidad de viviendas durante algún tiempo. Por lo tanto, en los próximos años, esté atento a la construcción de unidades más grandes cerca de las paradas de tranvía. Ya está sucediendo en todo San Diego y se espera que la tendencia aumente.
AB345 requiere que los gobiernos locales permitan que una unidad ADU (una estructura de segunda ocupación) se divida y se venda por separado a opción del dueño de la propiedad. La SB9 también entró en vigencia y agiliza los procedimientos para que los propietarios de viviendas subdividan un lote residencial unifamiliar R1 existente para crear un dúplex y/o permitir una nueva construcción de relleno. Busque MUCHAS segundas unidades que ahora se construirán En todas partes ya que prácticamente no hay límites en todo el estado cuando hay suficiente espacio en un lote para que quepa la estructura y se espera que muchas de estas unidades se dividan y vendan. Además, AB1585 ahora obliga a las HOA a permitir que se construyan segundas unidades en lotes R1 dentro de esos vecindarios. Algunos dicen que es una violación de los derechos de propiedad individuales y colectivos, pero por ahora esta ley está vigente.
Finalmente, la SB60 eleva las multas máximas por violar las ordenanzas de alquiler a corto plazo de $100, $200 y $500 por primera, segunda y tercera violación a $1,500, $3,000 y $5,000. Lo que estaba sucediendo es que algunas propiedades costeras de alta gama (y en otros lugares) se alquilaban por miles de dólares por semana en violación de la ordenanza de alquiler a corto plazo y los propietarios pagarían fácilmente la multa cuando los atraparan, y aún así se embolsarían una buena red. ganancia en el alquiler semanal. Las multas ahora se han multiplicado por 10, lo que cambia el cálculo para la industria de alquiler a corto plazo.
INFORME DEL MERCADO UNIFAMILIAR: 92115-Área universitaria el precio medio de la vivienda en diciembre subió 8% desde noviembre hasta $883.000. Los precios de las viviendas que rodean SDSU siguen siendo elevados y se están construyendo muchas segundas unidades en un lote. 92119-San Carlos: El precio medio de la vivienda aumentó 5% desde noviembre, pero el número de unidades vendidas se redujo ligeramente a 19 unidades. 92120-Jardines Aliados, Del Cerro, el precio medio de la vivienda saltó 12% desde noviembre a $1,051,000 ya que 92120 sigue siendo un área muy buscada por los compradores.
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Sarah Ward es agente de bienes raíces en Fine & Coastal Real Estate.
