Después de dos reuniones especiales, e innumerables otras, la visión de La Jolla para el desarrollo futuro permanece en la mesa de redacción. En una reunión especial en el Centro Recreativo de La Jolla el 24 de febrero, la Asociación de Planificación Comunitaria de La Jolla (LJCPA) finalmente aprobó siete enmiendas a la Ordenanza del Distrito Planificado (PDO) de La Jolla, pero se estancó en las propuestas recientes para una mayor densidad.
Los planes de última hora para aumentar la densidad base y adicional y la relación de área de piso (FAR) dentro de Bird Rock y para permitir tres pisos en La Jolla se devolvieron al Consejo Comunitario de Bird Rock (BRCC) para considerar un mecanismo de desviación que permitiría que ciertos proyectos pasar por.
Sin embargo, el consenso sobre los planes de última hora sigue siendo escaso, ya que algunos fideicomisarios expresaron dudas sobre un proceso de variación. La moción pasó 9-5.
“Preferiría cambiar el código de tres pisos para que sea el mismo para todos que tener una regla de variaciones y favores especiales para personas especiales”, dijo el fideicomisario Dave Little, quien se opone firmemente al plan de tres pisos y una mayor densidad. “Ese es el peor de todos los mundos”.
La moción indicó que el BRCC no ha tenido suficiente tiempo para estudiar completamente las sugerencias de última hora para aumentar la densidad, que el grupo comunitario presentó originalmente en septiembre después de concluir que las implicaciones eran demasiado amplias para considerarlas dentro del plazo de enero de la ciudad.
Michael Morton y Mark Lyon primero presentaron sus planes para tres pisos y una mayor densidad ante el presidente de BRCC en mayo del año pasado y ante la comunidad en septiembre. Las enmiendas fueron iniciadas originalmente por el subcomité Bird Rock PDO, presidido por Morton. Después de que BRCC archivó los cambios, Morton y Lyon presentaron unilateralmente las propuestas como un plan separado en la reunión de PDO el 6 de febrero.
El arquitecto Lyon es propietario de un negocio en Bird Rock y Morton trabaja para Marengo Morton Architects en La Jolla.
Los miembros de BRCC se sintieron socavados por los planes repentinos que pasaron por alto las reuniones y la junta de su comunidad. Aproximadamente 100 personas llenaron la sala de recreo para protestar por el impacto del aumento de la densidad en los residentes de los alrededores. Dos voces disidentes aplaudieron los cambios.
Sin embargo, a pesar del desbordamiento de residentes de Bird Rock, el plan no se trata solo de enmiendas de PDO a Bird Rock. Según las propuestas, tres pisos también aumentarán la densidad en partes de La Jolla.
El Ayuntamiento de La Jolla celebrará su propia reunión el lunes 6 de marzo a las 7 pm para abordar los cambios. La reunión se realizará en el Auditorio Parker de la Escuela Secundaria La Jolla, 750 Nautilus St.
“La propuesta representa un cambio significativo en la PDO y debe verse en términos de las necesidades actuales de infraestructura pública no financiada de La Jolla”, dijo el anuncio del ayuntamiento.
LJCPA aprobó las siete enmiendas de BRCC a la PDO que determinarán específicamente cómo se desarrollará Bird Rock durante los próximos 15 a 20 años. Las enmiendas primero distinguieron a La Jolla Boulevard de otras áreas en la Zona 4, incluidas Pearl Street y Nautilus Street, para crear una identidad única para Bird Rock.
En un esfuerzo por crear una atmósfera más amigable para los peatones, está prohibido estacionar en franjas frente a los edificios. Los estacionamientos ahora deben tener acceso desde un callejón o calle lateral. Los negocios de autoservicio, como los restaurantes de comida rápida o los bancos, también están prohibidos.
Se prohíbe el uso de sótanos para fines comerciales o residenciales. Los peatones simplemente no están dispuestos a hacer el esfuerzo adicional de bajar las escaleras para explorar la tienda, y la tienda sufre, según Joe La Cava, miembro de BRCC.
Las áreas de zona de carga requeridas se redujeron de un mínimo de 600 pies cuadrados a 420 pies cuadrados para reflejar las necesidades de las empresas más pequeñas en el área.
En cuanto a las propuestas de Lyon y Morton, la mayoría de los residentes se oponen amargamente. Si bien Lyon cree que el problema es el statu quo versus el progreso, los residentes prevén más tráfico y menos privacidad para los vecinos que viven cerca de La Jolla Boulevard.
La Jollan Daria Ashley vive junto a edificios comerciales de tres pisos. Tres condominios tienen una vista panorámica de su cocina y jardín, dijo. Los vecinos sienten que están “viviendo en una pecera”, dijo Ashley.
Los propietarios y comerciantes no son tan vocales en las reuniones, pero Lyon ha recolectado 100 firmas de propietarios, comerciantes y residentes que apoyan los cambios. Sin embargo, la división no está clara. Treinta y seis comerciantes firmaron una petición diferente para apoyar las enmiendas de BRCC y afirmar que BRCC es el grupo que los representa.
El inventario de edificios de La Jolla tiene entre 40 y 50 años y no cumple con el código de terremotos ni con muchos estándares de seguridad, según Morton. La Jolla necesita desesperadamente más estacionamiento y la construcción de tres pisos permitirá estructuras de estacionamiento subterráneo, dijo Morton. El límite de altura de 30 pies no cambiará.
“Todos debemos trabajar juntos para superar parte de la expansión urbana que se ha producido en los últimos 20 años”, dijo Lyon. “Todos conocemos los problemas de tráfico y el deterioro de la infraestructura”.
Lyon y Morton sugieren aumentar la densidad base en la Zona 4, que incluye Bird Rock, Nautilus y Pearl Street, para igualar la densidad permitida en las zonas 1, 2 y 3 en La Jolla.
La densidad base permitida en las zonas 1, 2 y 3 en La Jolla es 1.3 multiplicado por los pies cuadrados del lote; es 1.0 en Bird Rock. En un lote de 10,000 pies cuadrados, un desarrollador podría construir un edificio de 13,000 pies cuadrados en La Jolla pero solo un edificio de 10,000 pies cuadrados en Bird Rock.
El fideicomisario y arquitecto de LJCPA, Phil Merten, presentó un diagrama para mostrar los beneficios potenciales de aumentar la densidad en Bird Rock, incluidos más estacionamientos subterráneos y edificios menos voluminosos. El tercer piso no sería más grande que el 25 por ciento del área bruta del piso para producir un efecto similar al de un pastel, dijo Morton.
Sin embargo, tres historias pueden perjudicar a los comerciantes independientes de Bird Rock, dijo La Cava. Con tres pisos, los techos disminuirán de los actuales 12 a 15 pies a 8 pies, comprometiendo un interior aireado y cómodo. Si bien es posible que las cadenas de tiendas no sientan el impacto, las tiendas pequeñas tendrán aún más dificultades, dijo La Cava.
El comercio minorista también puede sufrir. Los dueños de propiedades están más preocupados por los rendimientos del lucrativo mercado inmobiliario y estarán menos preocupados por el espacio comercial obligatorio. Sea Haus aún no ha llenado su unidad minorista, pero probablemente esté satisfecho con sus ventas residenciales, dijo La Cava.
“Es una consecuencia no deseada de la que debemos estar conscientes”, dijo La Cava.
Los ciudadanos de Bird Rock no solo se oponen a los cambios; dijeron que también temen que los intereses de los arquitectos, desarrolladores y propietarios estén influyendo en la votación. Los miembros de la comunidad pidieron que los fideicomisarios que tengan un interés financiero se recusen.
Los fideicomisarios respondieron que el PDO es una política pública "no un proyecto" y que los fideicomisarios no tienen que recusarse.
“Es muy importante que no solo los vecinos y los dueños de propiedades comerciales, sino también los profesionales que tienen que diseñar y trabajar con estas propiedades estén incluidos en la discusión y los votos”, dijo el síndico de LJCPA, Robert Thiele.
La Jolla tiene 34 enmiendas pendientes ante la ciudad para actualizar su PDO. El concejal de la ciudad del Distrito 1, Scott Peters, está retrasando las enmiendas para darle a Bird Rock la oportunidad de presentar sus propios cambios de PDO. La PDO de La Jolla no se ha actualizado desde 1982.
La PDO pasará por el Departamento de Servicios de Desarrollo de la ciudad, el departamento de planificación, la Comisión Costera y luego el Concejo Municipal de San Diego, quienes tomarán la decisión final. norte
