Por Leo Wilson

El 28 de enero, el Concejo Municipal de San Diego decidirá si aprueba un edificio propuesto de 225 pies de altura en Bankers Hill frente a Balboa Park. Si se aprueba, el proyecto Sixth Avenue y Olive Street ("6th & Olive") será aproximadamente 70 pies más alto que cualquier estructura existente o previamente aprobada en Bankers Hill. Si se construye, arrojaría una gran sombra sobre una gran área de césped del Parque Balboa durante la tarde. Uptown Planners, el reconocido grupo de planificación comunitaria de Uptown, ha recomendado que el proyecto 6th & Olive se reduzca a no más de 170 pies de altura, para que encaje mejor con la altura y la escala de la comunidad adyacente de Bankers Hill.

Bankers Hill se menciona con frecuencia como un ejemplo exitoso de crecimiento inteligente. Sixth Avenue en Bankers Hill presenta una mezcla ecléctica de edificios antiguos y nuevos; los edificios históricos están al lado de los edificios modernos que a menudo se encuentran en el rango de altura de 150 pies. En el lado este de Sixth Avenue se encuentra West Mesa of Balboa Park, donde miles de habitantes de San Diego se congregan cada semana para disfrutar del parque y participar en actividades recreativas. Las familias a menudo hacen picnic en West Mesa para disfrutar del sol y jugar; estas áreas verdes sirven como parque para los residentes de varias comunidades urbanas cercanas.

Bankers Hill da la bienvenida a los nuevos desarrollos y ha apoyado la ubicación de edificios altos a lo largo de las avenidas Quinta y Sexta. Por ejemplo, en 2011 hubo un amplio apoyo de la comunidad para el proyecto original aprobado para el sitio 6th & Olive, que tenía 158 pies de altura. Cuando el Concejo Municipal de San Diego aprobó la actualización del Plan Comunitario Uptown en noviembre de 2016, el concejal Todd Gloria elogió el hecho de que Bankers Hill estaba dispuesto a aceptar un nuevo crecimiento y desarrollo, así como a trabajar en cooperación con los desarrolladores para planificar nuevos proyectos.

Sin embargo, hay dos cuestiones que deben abordarse al considerar la altura adecuada de los edificios propuestos en las avenidas Quinta o Sexta en Bankers Hill: la posible sombra del Parque Balboa y la existencia de una trayectoria de vuelo de un avión pequeño en lo alto.

El Plan Comunitario Uptown, antes de su actualización en noviembre de 2016, contenía un límite de altura de 150 pies a lo largo de las avenidas Quinta y Sexta en Bankers Hill. A lo largo de la Sexta Avenida, siempre que se propongan edificios altos, se recomienda que se diseñen con retranqueos que los alejen de la Sexta Avenida para minimizar la sombra del Parque Balboa; a menudo, la parte de la "torre" de un proyecto se coloca en el lado oeste del proyecto. por la Quinta Avenida.

Otra limitación en la altura de los edificios más altos es la trayectoria de vuelo de los aviones pequeños (CFR FAR 77 Horizontal Surface) que existe sobre Bankers Hill. Comienza aproximadamente a 170 pies por encima del proyecto propuesto de 6th & Olive, y fue un factor en la moción de Uptown Planners de que el “proyecto no exceda los 170 pies de altura”.

El proyecto 6th & Olive es el primero propuesto en Bankers Hill que se entrometería en la ruta de vuelo de este pequeño avión. No es raro que los residentes de los edificios altos existentes en Bankers Hill saluden a los pilotos cuando pasan volando por encima de ellos y luego giran hacia el oeste para aterrizar en el Aeropuerto Internacional de San Diego.

Cabe señalar que Uptown Planners apoya la densidad propuesta del proyecto 6th & Olive, y solicitó que el proyecto incorpore "la mayor cantidad posible de viviendas asequibles".

Lamentablemente, el proyecto actual resultará en la degradación de los Apartamentos Park Chateau existentes, un edificio más antiguo con 16 unidades de vivienda asequible. A pesar de utilizar un bono de vivienda de bajos ingresos para obtener un aumento masivo en la altura, el nuevo proyecto solo incluirá 18 unidades asequibles. Esto da como resultado solo una ganancia neta de dos unidades asequibles de lo que existía anteriormente.

La reducción de la altura para el proyecto 6th & Olive que recomienda Uptown Planners no dará como resultado una cantidad menor de unidades, ya que las unidades desplazadas pueden reubicarse en otras partes del edificio. Esto también puede resultar en el reemplazo de unidades de lujo con unidades más asequibles, como se señaló en una carta que Uptown Planners envió al Concejo Municipal.

“Los cuatro pisos superiores del proyecto 6th & Olive contratan solo 22 unidades de vivienda de lujo; el último piso tendrá un sky lounge, piscina y solo cuatro unidades. Los siguientes tres pisos hacia abajo solo tienen un total de 18 unidades. Estas 22 unidades podrían reubicarse en un edificio de 170 pies, como recomienda Uptown Planners.

La altura adicional del proyecto 6th & Olive beneficia a 22 unidades de vista de lujo; pero al mismo tiempo impacta negativamente al dar sombra al espacio del parque utilizado por miles de personas; incluyendo niños en edad escolar y familias de clase trabajadora de comunidades adyacentes. La moción de Uptown Planners apoya proporcionar tantas viviendas asequibles como sea posible; reducir el tamaño de las unidades de lujo y ubicarlas más abajo en el edificio ayudaría a lograr este resultado”.

Uptown Planners espera que el Concejo Municipal apoye las modificaciones que recomendó al proyecto 6th & Olive el 28 de enero, lo que protegerá a Balboa Park de sombras innecesarias y puede proporcionar una combinación de viviendas más asequible en el proyecto.

— Leo Wilson es el presidente de Uptown Planners.