Por Anna Ponting

[Nota del editor: este artículo de opinión apareció por primera vez en el sitio web Voice of San Diego el 6 de marzo.]

Hace diez años, escribí un artículo de opinión para Voice of San Diego argumentando en contra de construir un nuevo estadio de los Chargers. Era 2009 y nos estábamos sumergiendo cada vez más en la recesión. Los números simplemente no cuadraban. Al volver a leer la columna de hoy, algunos de mis puntos fueron ingenuos, tal vez apropiadamente para un estudiante de secundaria. Pero hice algunas cosas bien. Predije que “dado que el fútbol se ha convertido más en un negocio que en un deporte, los Chargers sin duda seguirán las leyes del mercado y elegirán la ubicación más rentable”.

Ahora, con el sitio del estadio abierto para remodelación, los habitantes de San Diego deben imaginar una transformación para Mission Valley. La Medida G abrió la posibilidad de la expansión de la universidad, una propuesta apropiadamente ambiciosa para la ubicación estratégica del sitio. Promete traer un sentido de lugar a lo que ahora es un mar de asfalto en expansión. Lo que es más importante, se basa en el avance de los activos cívicos de San Diego.

Sí, el desarrollo beneficiará a SDSU. Pero el plan de 170 acres también tiene notables beneficios para la comunidad. La mitad del área se dedicará a parques y espacios abiertos, incluido un parque fluvial de 34 acres con cuatro millas de senderos para peatones y ciclistas. Para una ciudad que siempre careció de una relación con su río, esto no tiene precedentes. Además, el diseño ambientalmente sensible trabajará con, no contra, la llanura aluvial natural.

El plan también dimensionará correctamente la huella deportiva de Mission Valley. Con 35,000 asientos, el nuevo estadio de usos múltiples reducirá a la mitad la capacidad del SDCCU Stadium, pero será más adecuado para eventos universitarios, desde fútbol de la NCAA hasta conciertos. Está programado que cueste aproximadamente una cuarta parte de lo que los Chargers planearon gastar para reemplazar el Qualcomm Stadium hace 10 años, y prometió no requerir fondos de los contribuyentes.

Además, las 4,500 unidades de casas adosadas, de media altura y de gran altura, muchas de las cuales estarán disponibles para el público en general, le darán vitalidad al área. La propuesta de SDSU es un ejemplo del tipo de desarrollo residencial que San Diego necesita más: densidades más altas y mayor accesibilidad al transporte público. El impacto de esta vivienda no puede ser subestimado. Como punto de referencia, tome el número de departamentos permitidos para construir por año a nivel local. Desde 2013, ese número ha oscilado entre 5000 y 7000, en todo el condado.

Como todos los proyectos de redesarrollo, SDSU Mission Valley implicará un riesgo financiero. La universidad transferirá una gran parte a desarrolladores privados, quienes serán responsables del financiamiento, la construcción y las operaciones de muchos de los edificios no educativos del campus. La educación superior es contracíclica: la demanda aumenta cuando la economía va mal. Esto significa que estas propiedades operadas de forma privada deberían estar mejor posicionadas para cumplir con sus obligaciones de deuda con la presencia de SDSU. Incluso en una recesión, todavía habrá estudiantes para comprar burritos, alquilar libros de texto y vivir en apartamentos.

De hecho, la participación de SDSU puede hacer que el desarrollo sea una apuesta más segura. Las propiedades que la propia SDSU se compromete a ocupar obtendrán términos de financiamiento favorables a través de la excelente calificación crediticia de Cal State. Solo un puñado de empresas privadas pudo acercarse.

¿Qué más podrían pedir los habitantes de San Diego? Más que nada, un socio que actúa de buena fe.

SDSU tiene un historial de actuar como un gigante que juega con sus propias reglas. No ha mejorado esta reputación mediante la retención de registros sobre su plan de financiación para SDSU Mission Valley. Escéptico de que SDSU pueda pagar la factura sin aumentar los costos de los estudiantes, Voice of San Diego está demandando a la universidad por esos registros.

Es correcto estar preocupado. La parte del proyecto que será construida y administrada por SDSU será financiada con bonos de ingresos de Cal State. La universidad enfatiza que estas obligaciones se pagarán con las ganancias del proyecto, como los alquileres minoristas, la venta de boletos para estadios y los arrendamientos de hoteles, no con la matrícula o las tarifas de los estudiantes. Sin embargo, desde 2016, la matrícula de los estudiantes se ha incluido en el conjunto de ingresos que respaldan los bonos de ingresos de Cal State. Este punto es importante: los bonos de ingresos emitidos para SDSU West pueden pagarse por contrato con la matrícula del estudiante.

SDSU debe aclarar su posición. Si se compromete a proteger a los estudiantes de rescatar el proyecto en un escenario negativo, el público debe entender cómo hacerlo. La universidad puede comenzar siendo transparente con los periodistas que legítimamente seguirán presionando para obtener pruebas.

La propuesta para SDSU Mission Valley sigue siendo convincente, incluso inspiradora. Si las negociaciones tienen éxito, San Diego obtendrá un desarrollo que energizará su economía y resultará sensato para sus contribuyentes. SDSU se extenderá sobre la autopista, expandiendo la economía de innovación de la ciudad tanto como la huella física de la universidad. En lugar de un imponente gigante de hormigón, la próxima generación de habitantes de San Diego tendría suerte de ver este nuevo activo comunitario enmarcado por los contornos del río de nuestra ciudad del desierto.

Pero, SDSU, necesitamos respuestas.

— Anna Ponting creció en San Diego y está cursando una maestría conjunta en políticas públicas y administración de empresas de la Harvard Kennedy School y la Harvard Business School.