Norman Magneson, de 82 años, ha pasado los últimos cuatro años luchando para que se elimine una cerca no permitida al final de la calle Nichols en La Playa de un derecho de paso público en disputa.
La vigilancia de Magneson ha mantenido vivo el problema a lo largo de los años, cuando de otro modo podría haberse desvanecido en la oscuridad. Ha archivado montones de documentos legales y de la ciudad, revisó el Código Municipal de San Diego y el Plan Comunitario de la Península, tomó innumerables fotos y construyó diagramas que respaldan su argumento de que la cerca es una obstrucción ilegal de la vista y el acceso del público a la playa.
Y la ciudad está de acuerdo con la posición de Magneson. El Cumplimiento del Código de Vecindario ha citado a los propietarios de 2900 y 2905 Nichols Street varias veces desde 2002 y los Servicios de Desarrollo les negaron los permisos para legitimar las estructuras. Por un momento pareció como si el problema fuera blanco y negro, el caso abierto y cerrado.
Pero en marzo de 2005, los propietarios frente a la bahía cambiaron de opinión. Presentaron una demanda civil contra la ciudad alegando que la tierra era en realidad privada, no un derecho de paso público, debido a un error de designación en el siglo XIX.
Más de un año después, la demanda aún no ha llegado a juicio. En cambio, ambas partes han optado por buscar un acuerdo que utilizaría parte, no toda, la propiedad para el acceso público y terminaría con la larga disputa. Aún así, llegar a un acuerdo podría llevar un tiempo, ya que cualquier acuerdo requerirá la aprobación tanto local como estatal antes de convertirse en definitivo.
La valla en cuestión fue construida parcialmente sin permiso en 2001 por Mark y Jan Barmann, propietarios de 2900 Nichols St. de 1998 a 2005. El gran muro de hormigón bloqueó el acceso desde la calle a la bahía de su lado y fue reforzado por la plantación de grandes árboles y vegetación.
En 2002, el fundador de Metabolife, Michael Ellis, cubrió el espacio restante desde su casa al otro lado de la carretera "" 2905 Nichols St. "" también sin permiso. Ellis posee varias propiedades en todo el condado y nunca ha residido de forma permanente en la propiedad de $15 millones.
Por cierto, desde que compró la casa en 1999 a través de su compañía de bienes raíces, La Playa View Holdings, LLC, Ellis fue declarado culpable de fraude fiscal y Metabolife se declaró en bancarrota. El criminal de la droga actualmente enfrenta millones de dólares en demandas por lesiones personales relacionadas con la venta de píldoras de dieta de efedra mortal, así como libertad condicional por cargos de armas.
Ellis no pudo ser contactado para hacer comentarios.
Después de intentos fallidos de persuadir a sus vecinos para que derribaran la cerca y los árboles, Magneson llevó su queja a la ciudad, como lo había hecho en 1991 cuando un ex ocupante de 2900 Nichols instaló una obstrucción similar.
Como ex miembro y presidente tanto de la Junta de Planificación Comunitaria de Península como de la Asociación de Point Loma, Magneson está bien versado en asuntos de desarrollo de vecindarios y esperaba una conclusión rápida similar. Esta vez, sin embargo, la situación no se resolvió tan rápidamente.
Desde que Magneson notificó por primera vez a Cumplimiento del Código de Vecindad en agosto de 2002, la ciudad inspeccionó la propiedad nueve veces y emitió cuatro Avisos de infracción por: material de cercas sin permiso; uso no permitido del derecho de paso; pavimentación, paisajismo, riego, cerco y muro en el derecho de vía; obstrucción del corredor visual según código municipal 132.0403; y violación del Plan de la Comunidad de la Península y el Plan del Código de Tierras al impedir el acceso visual y físico a la costa.
Durante los siguientes tres años, los propietarios presentaron, prolongaron y revisaron solicitudes para permitir las invasiones en el derecho de paso público, todo lo cual fue negado por el personal de la ciudad.
“Se suponía que era un caso simple, pero terminó siendo muy complejo debido a los recursos que tienen estos propietarios”, dijo Tony Kahlil, ingeniero senior de cumplimiento del código. “No hay duda de que eso es en realidad un derecho de paso público. Esa es una extensión de la calle Nichols”.
Adoptando un nuevo enfoque, los Barmann y Ellis “” representados por La Playa View Holdings “” retiraron sus solicitudes y el 1 de marzo de 2005 presentaron una demanda civil contra la ciudad por el título de propiedad silencioso. Poco después, Todd y Stacy Sabin compraron la casa de $5 millones de los Barmann y heredaron la batalla legal.
En representación de los propietarios actuales, el abogado Christopher Connolly de Peterson & Price dijo que su argumento legal gira en torno a la ley estatal que exige la certeza del título en la venta o desarrollo de la propiedad. Connolly dijo que cuando el terreno se dedicó a la ciudad como una calle de papel, la transacción nunca fue aceptada ni registrada en el condado.
“No teníamos que aceptarlo porque nos pertenecía según el Tratado de Guadalupe de Hidalgo de 1884”, respondió la fiscal municipal adjunta Christine Fitzgerald. Ella dijo que nunca se requirió la designación, ya que la propiedad se entregó a la ciudad en un proceso de patente federal después de la Guerra México-Estadounidense.
La cuestión de la propiedad aún está en el aire, pero una vez que se decide, la Oficina del Abogado de la Ciudad puede buscar un acuerdo que finalmente se presentará ante el Concejo Municipal y la Comisión Costera para su aprobación. Si alguno de los organismos no acepta, tanto la ciudad como los propietarios tienen derecho a ir a juicio, dijo Fitzgerald.
Una reunión con un juez de la Corte Superior está programada para septiembre para garantizar que las negociaciones avancen de manera oportuna. Por ahora parece que lo son.
“Lo que hemos alcanzado como idea de un acuerdo es una mejor vista pública y acceso público”, dijo Fitzgerald, enfatizando que los planes aún son tentativos.
Según Todd Sabin, tanto él como Ellis están preparados para quitar las cercas y la vegetación entre sus casas; construir un nuevo camino cercado y un área para sentarse en parte de la propiedad; y pagarlo todo de su propio bolsillo.
“[La demanda] tomará años y años y es mucho dinero tanto para la ciudad como para nosotros y prefiero que en lugar de un ganar-perder para la ciudad, prefiera tener un ganar-ganar para todos”, dijo Sabín.
Los detalles actualmente dictan un área para sentarse de 25 pies de ancho (la longitud de la calle pavimentada) que se extiende 18 pies hacia la playa. El ancho se reduciría entonces a 10 pies para un camino con escaleras que descienden por la pendiente.
Magneson dijo que no se opone del todo al acuerdo propuesto que comparte la tierra, pero está vehementemente en desacuerdo con cualquier titulación de esa propiedad a sus vecinos.
“No se les debería restringir tener ese tipo de patio delantero, por así decirlo, que era antes de que se mudaran, pero el público necesita tener acceso visual y físico a esa área de 50 pies de ancho. ”, dijo Magneson. “La razón principal por la que persigo esto es porque quiero defender el plan comunitario y no quiero que se establezca un precedente en el que se eliminen estos derechos de paso públicos y corredores de vista pública”.
Actualmente, los Sabin y Ellis no pagan impuestos a la propiedad sobre el derecho de paso entre sus hogares, según la Oficina del Tasador del Condado. Fitzgerald dijo que esa no es una preocupación que la ciudad haya investigado todavía y algo que dependerá de cómo se desarrolle el acuerdo.
El concejal del Distrito 2, Kevin Faulconer, dijo que planea recorrer la propiedad con Magneson y ya se reunió con Fitzgerald para discutir los asuntos legales del caso. El concejal representa a las comunidades de playa entre el centro y North Pacific Beach.
“Creo que el acceso público a la vía fluvial siempre debe protegerse, por lo que me tomo muy en serio ese acceso en el derecho de paso público”, dijo Faulconer.
El exfiscal adjunto de la ciudad, Justin Booth, representó a la ciudad en el asunto hasta el otoño pasado, cuando Fitzgerald asumió el cargo. Dijo que el caso podría tener amplias implicaciones para toda la ciudad sobre el tema de los derechos de paso anexados, aunque es más probable que afecte calles no mejoradas como Nichols que las que se usan regularmente para el acceso público.
“Es un problema de PB, es un problema de La Jolla, en cualquier lugar donde las laderas empinadas terminen en el agua. Tiene ramificaciones de largo alcance”, dijo Booth.
No importa el resultado, continuó, todos tienen algo que perder.