Por KENDRA SITTON | Noticias de la zona alta

La industria de alquileres de vacaciones a corto plazo ha seguido creciendo en San Diego, alimentando el gasto turístico y los empleos, además de los temores de que estas propiedades estén sacando viviendas del mercado.

Las estimaciones de cuántos alquileres de casas completas están disponibles en un momento dado en la ciudad oscilan entre 8,000 y 16,000.

Nadie sabe la cantidad exacta de alquileres a corto plazo (STR, por sus siglas en inglés), lo que define que la estadística se complica ya que algunas casas se enumeran en múltiples plataformas y otras tienen propietarios que las ocupan parte del año, pero parece ser una industria en crecimiento incluso ya que los detalles son confusos.

Los datos compilados por AllTheRooms.com muestran que los listados en San Diego solo en Airbnb crecieron 721 TP2T de 6885 en junio de 2017 a 9502 en mayo de 2019. A partir de mayo, 464 de esas propiedades están disponibles solo en North Park, seguidas de 309 en Bankers Hill, y 293 en Hillcrest. Cada vecindario experimentó un crecimiento en los listados de Airbnb durante los dos años estudiados, aunque North Park experimentó una ligera caída en 2019.

El futuro de la industria está en el limbo mientras los políticos y activistas presionan por regulaciones. Un esfuerzo de Sacramento para regular los alquileres a corto plazo de San Diego fracasó después de que el autor de AB 1731 retiró el proyecto de ley en medio de afirmaciones que habría quitado el control local y llevado a los propietarios a usar plataformas de alquiler incompletas para continuar alquilando sus casas.

Anteriormente, la abogada municipal Mara Elliott determinó que el código de San Diego no permitía STR en zonas residenciales unifamiliares. Sin embargo, eso aún no se ha aplicado. En una columna que se publicó en Uptown News a principios de este mes, pidió que la industria se regule “de una manera clara y objetiva que respete los derechos de todos los propietarios, proteja nuestra calidad de vida y preserve nuestro inventario de viviendas”. Señaló que en lugar de aprobar nuevas leyes, la ciudad se ha basado en las leyes existentes para regular una industria que ha sido innovada por Silicon Valley.

Los esfuerzos para cambiar la ley estatal, o para cambiar la política de la ciudad, se han estancado, dejando que los STR crezcan sin control en muchas localidades de la región. Si bien algunas áreas más pequeñas, como Coronado, las prohibieron por completo, otras ciudades no intervinieron para que la industria floreciera y continuaran cubriendo el fondo general de la ciudad a través del Impuesto de ocupación transitoria (TOT).

El crecimiento de la industria se produce para disgusto de Save San Diego Neighborhoods, un grupo que teme que los STR estén quitando viviendas y dañando a los propietarios que son vecinos de turistas en lugar de residentes.

“El código no tiene disposición alguna para permitir ningún tipo de alquiler vacacional. Cada uno es ilegal según el código. Es un código de zonificación permisivo, lo que significa que solo se permiten los usos permitidos. El uso de viviendas residenciales como hotel no es un uso permitido”, dijo Matt Vallenti, miembro de la junta.

Un punto álgido en el debate se ha convertido en The Louisiana, una propiedad de uso mixto en University Avenue. La candidata a alcalde Barbara Bry realizó una conferencia de prensa allí a principios de septiembre para exigir que la ciudad hiciera cumplir las regulaciones existentes sobre los STR. Ella ha estado utilizando el tema como parte de su plataforma, mientras que Todd Gloria ha presionado para aumentar el stock de viviendas mediante el aumento de la construcción.

El piso inferior del desarrollo recién terminado está dedicado al restaurante The Louisiana Purchase, un salón de belleza y una tienda de discos. Dos unidades están designadas como viviendas asequibles. Las otras 15 unidades son alquiladas por Sonder, una empresa de alquileres vacacionales a corto plazo que arrienda grandes grupos de apartamentos directamente a los desarrolladores. Sonder es un cruce entre un hotel y una casa compartida con mejores comodidades que una casa compartida pero con costos significativamente menores que un hotel.

En un intercambio de correos electrónicos, la compañía dijo: “Sonder ayuda a los desarrolladores a estabilizar sus proyectos y alcanzar su tasa de ocupación objetivo más rápido que la línea de tiempo de arrendamiento tradicional. Esta asociación permite a los desarrolladores iniciar nuevos proyectos a un ritmo más rápido y aumentar la cantidad de proyectos de vivienda en los que pueden trabajar”.

Sin embargo, Vallenti no está de acuerdo con este modelo porque, aunque el edificio está ubicado en una zona comercial y podría funcionar fácilmente como un hotel, los desarrolladores recibieron la aprobación de los grupos de planificación locales y de la ciudad bajo el supuesto de que el edificio ayudaría a aliviar la crisis de la vivienda. , él dijo.

“Si permite que un desarrollador y un propietario construyan nuevos edificios de apartamentos bajo la teoría de que ayudará a nuestra crisis de vivienda, pero luego hace la vista gorda a esas unidades que se utilizan como mini-hoteles, está creando la crisis de vivienda que mucho peor”, dijo.

El caso de Sonder en The Louisiana es raro pero atroz para aquellos preocupados por los STR que roban el stock de viviendas.

Jonah Mechanic, presidente de Share San Diego, dijo que la gran mayoría de los STR para todo el hogar son de medio tiempo. Afirma que esas propiedades generalmente son alquiladas por propietarios que solo viven en San Diego a tiempo parcial porque son sus segundas casas o son jubilados que financian sus propias vacaciones. “El verdadero valor de los alquileres a corto plazo es la accesibilidad a su hogar cuando lo desee”.

“El futuro del negocio es el medio tiempo. Estas son personas que no tienen la suerte de vivir en San Diego a tiempo completo, pero esperan que algún día puedan hacerlo. Muchos de estos clientes viven en la Costa Este por obligaciones laborales o familiares y les encanta venir a San Diego. Así que compran una casa aquí, la usan tanto como pueden. Cuando no lo usan, compensan los gastos alquilándolo”, dijo Mechanic. “No son inversores. No están ganando dinero. No están obteniendo ganancias, pero ciertamente están compensando algunos de los costos de mantenimiento”.

Una mujer que alquila un pequeño estudio en su casa de North Park en Airbnb explicó que lo hizo porque el estudio no está construido para uso a largo plazo. Melissa Spence dejó que una amiga viviera en el estudio durante unos meses, pero dijo que eligió ponerlo en Airbnb porque, de lo contrario, se usaría como habitación de invitados o como lugar para hacer manualidades.

“Si no lo tuviéramos como Airbnb, realmente no se utilizaría”, dijo Spence. “Actualmente estamos reservados para varios meses y ha sido divertido conocer ocasionalmente a la gente un poco mientras entran y salen. En su mayor parte, todavía tenemos privacidad. Ha sido un gran ingreso para nosotros porque básicamente estamos ahorrando todo el dinero de eso”.

Spence y su esposo planean usar el dinero ganado en Airbnb para su próximo pago inicial cuando se muden.

Mechanic trata exclusivamente con STR a lo largo de la costa, donde dijo que el creciente número de opciones de alquiler ha significado que los precios apenas hayan aumentado durante la última década debido a un mercado competitivo. Eso ha significado que es más difícil obtener ganancias y, a su vez, ha empujado a los inversores fuera del mercado, dejándolo exclusivamente en manos de los propietarios reales.

“[Los inversores] ciertamente llaman y ciertamente preguntan y tenemos que educarlos sobre el costo real de administrar su casa como alquiler vacacional. Y una vez que analizamos todos los números, básicamente ven que, en esencia, podrían ganar más dinero poniendo su dinero en acciones o bonos”, dijo. "Incluso un retorno de 3 o 4% es mejor que un menos 10%".

Él cree que a medida que aumenta la competencia tierra adentro, eso también puede suceder allí pronto.

Si bien su grupo se opuso al desafortunado AB 1731, Mechanic dijo que estaría a favor de algunas regulaciones, incluida la limitación del porcentaje de viviendas de un vecindario que puede estar compuesto por alquileres para que no anulen a una comunidad. “Apoyaríamos un camino razonable que evite que los alquileres a corto plazo tengan demasiado impacto en el vecindario”, dijo.

Además, está presionando para que San Diego imponga una tarifa, no un impuesto, que financiaría los servicios específicos de los STR.

Dio un ejemplo de cómo se vería: “$900 sería su tarifa de registro y no un impuesto, por lo que la ciudad podría marcar esos fondos para un propósito específico. Entonces, en lugar de los $4.5 millones en [TOT] para el fondo general, creemos firmemente que [las tarifas] deberían destinarse a formar una [unidad de policía] contra el ruido y las molestias en el vecindario o a hacer cumplir un departamento de cumplimiento del código”.

Existe un sistema similar en Palm Springs, donde los vecinos pueden llamar directamente a la policía dedicada a hacer cumplir las reglas sobre los STR cuando tienen una queja por ruido.

“Ciertamente entendemos que si no se monitorea y si no se regula, siempre habrá malos actores y apoyamos por completo a la industria que genera fondos a través de una tarifa de permiso que garantiza que los malos actores estén limitados”, dijo Mechanic. Otra idea sería conectar un número de Seguro Social a un alquiler, de modo que cada persona se limite a tener solo una propiedad de alquiler en un esfuerzo por expulsar a los principales inversores.

Con una estimación máxima de 16,000 alquileres de casas completas, Mechanic señala que los STR representan muy poco del total de viviendas en San Diego. Los críticos argumentan que constituyen una porción mucho mayor del stock de viviendas que está realmente disponible para que la gente las alquile o las compre.

“Hay un déficit de unidades disponibles y en un momento dado siempre habrá una cantidad relativamente pequeña de unidades de vivienda desocupadas. Los alquileres de vacaciones que tenemos actualmente representan un gran porcentaje de la cantidad total de unidades que están disponibles para que alguien viva en ellas. Entonces, si usted es un residente que necesita un nuevo lugar, está compitiendo esencialmente con personas de fuera. pueblo que solo quiere pasar algunas noches allí y usarlo como hotel para muchas de las unidades disponibles”, dijo Vallenti.

Un estudio realizado por la ciudad en 2018 no respondió si los alquileres vacacionales a corto plazo afectan el stock de viviendas.

Sonder dijo que es “increíblemente importante” para ellos seguir las normas de San Diego y ser buenos vecinos. Por el momento, esas regulaciones no se hacen cumplir bajo el alcalde o simplemente no existen porque la legislación no se aprueba o se deroga. Sin ninguna acción del Concejo Municipal y de la temporada legislativa de Sacramento, la industria podría florecer y enfurecer a los espectadores durante el próximo ciclo electoral.

— Kendra Sitton puede ser contactada en [email protected].