Por Scott Lewis y Ry Rivard

[Nota del editor: este artículo se publicó por primera vez en el sitio web Voice of San Diego, lavozdesandiego.org, el 8 de noviembre.]

La mayoría de las veces, cuando las personas presentan medidas para rivalizar con una medida electoral existente que no les gusta, solo esperan que todas mueran.

Al principio, eso era lo que mucha gente asumía que los Amigos de SDSU estaban haciendo con lo que se convirtió en la Medida G. Su movimiento surgió de una disputa entre la Universidad Estatal de San Diego y los inversionistas detrás de SoccerCity, que se convirtió en la Medida E. Parecía como si acabar con la Medida E fuera la máxima prioridad.

Pero su esfuerzo por esbozar una iniciativa alternativa que beneficiaría a SDSU se convirtió en un llamado de atención para toda la región. La gente lo escuchó y vino a apoyar a la universidad. El espectáculo resultante fue una exhibición dramática de la influencia de la universidad en la región, quizás la primera vez que hemos visto una demostración del poder político silencioso pero feroz que tiene la institución.

Solo necesita enviar una bengala y la región se movilizará.

Pero ahora ha ganado. La Medida G será ley. La ciudad y la universidad están a punto de entablar una negociación sin precedentes para vender quizás los terrenos públicos más valiosos pero subutilizados de la región. Y ya han comenzado las burlas de que la universidad y la ciudad no pueden lograr un trato tan grande.

Los funcionarios de la universidad se despertaron el miércoles sintiendo la presión de cumplir una serie de promesas que ella y sus amigos han hecho a la comunidad. Aquí están los cuatro primeros que estaremos viendo.

Un (cerca del) parque fluvial

La promesa: Construir y mantener un parque fluvial.

Los patrocinadores de la Medida G prometieron que SDSU ayudaría a crear 90 acres de zonas verdes, hábitat de vida silvestre y espacios abiertos en el sitio ahora vacío del estadio, que es en su mayoría un enorme terreno baldío de asfalto. El centro de ese plan sería un parque de 34 acres a lo largo del río San Diego.

Sin embargo, este parque no podría tocar el río debido a una zona de amortiguamiento que protege el canal del río y las aves en peligro de extinción que viven en él de la intrusión. Pero las representaciones muestran un parque bajo en la base de un terraplén recién creado lleno de parques infantiles y varios campos de juego y canchas, así como senderos y espacios verdes.

El consultor de diseño de la universidad, Carrier Johnson + CULTURE, ha dicho que diseñó todo el sitio alrededor del río y el parque fluvial.

Sin embargo, hay dudas sobre quién pagará por el parque. La medida de la boleta evita que el dinero del fondo general de la ciudad se gaste en el parque, pero la ciudad tiene otras fuentes de ingresos. Algunos partidarios de SDSU han hablado sobre el uso de subvenciones estatales para pagar el parque, algo por lo que San Diego ciertamente podría competir con la ayuda de poderosos partidarios de SDSU en Sacramento, como el presidente interino del Senado, Toni Atkins.

La medida obliga a la ciudad a vender 134 acres del sitio del estadio de 233 acres a la universidad y dice que la venta "provocará" que se construya un parque dentro de siete años, pero el parque estará en un terreno que la ciudad no vende. . Eso llevó al abogado de la ciudad de San Diego a preocuparse de que el parque termine siendo una responsabilidad de la ciudad en lugar de un regalo de SDSU para la región.

“La medida no especifica quién pagaría, desarrollaría, construiría o mantendría un parque fluvial”, dijo la oficina del fiscal de la ciudad en un análisis reciente.

Una línea de tiempo apretada

La promesa: Comienza la construcción en 2020.

Todos estos son grandes planes. Representantes de SDSU y sus consultores visitaron Voice of San Diego en agosto para vender su visión de SDSU Mission Valley. John Kratzer, de JMI Realty, un socio universitario en las primeras etapas de su esfuerzo, los acompañó. Kratzer dejó en claro la línea de tiempo esperada.

Habría diferentes fases del proyecto.

“Piense en cuatro años de una fase uno, ya sabe, adquisiciones de terrenos, mejoras de infraestructura, construcción de estadios y 11 a 12 años de vertical a partir de ese momento. El parque fluvial es la fase uno”, dijo.

En otros medios el miércoles después de las elecciones, los funcionarios de SDSU indicaron que creen que el equipo de fútbol de la universidad puede jugar en el nuevo estadio para 2022.

Parece ambicioso. Pero tendrán varios puntos de presión. La ciudad extendió su contrato de arrendamiento con SDSU en el antiguo estadio de SDCCU durante dos años este año. La ciudad pierde millones en la operación del estadio cada año y los grandes proyectos de reparación pronto serán vitales. En otras palabras, la ciudad estará ansiosa por cerrar el viejo estadio. Otra extensión del contrato de arrendamiento sería controvertida.

La promesa es ambiciosa pero hay una razón, y podría ponerse feo si no se cumple.

un gran cheque

La promesa: Pagar el valor justo de mercado por la tierra.

Aunque regularmente le recordaban a la ciudad que una vez había regalado grandes extensiones de terreno a la Universidad de California para la creación de UC San Diego, los funcionarios de la SDSU y los patrocinadores de la Medida G prometieron que no esperaban que la ciudad regalara el terreno a la universidad. .

Pagarían el valor justo de mercado por ello.

Eso no es exactamente fácil de determinar, sin embargo, porque ostensiblemente el mercado determinaría el valor a medida que los diferentes pretendientes ofertaran por él. Normalmente, el alcalde decidiría que se debe vender una propiedad, salir a licitar y luego pedir autorización al Ayuntamiento.

Pero ese no será el caso aquí. La medida ordena a la ciudad vender el terreno a la Universidad Estatal de San Diego. El análisis del abogado de la ciudad sobre cuán diferente será esto es interesante. Pero en resumen, el alcalde puede determinar el valor justo de mercado del terreno y luego incluir otras cosas, como la obligación de construir el parque fluvial y el estadio.

Entonces eso se convierte en un acuerdo de compra. Y el Ayuntamiento decide si ese acuerdo es justo y equitativo.

Entonces, la universidad, al parecer, tiene mucha influencia en las negociaciones.

Hay otro giro: Debido a la Medida E y al plan SoccerCity, el alcalde buscó una tasación del terreno. Tasó el terreno en $82,8 millones.

Los funcionarios de SDSU nunca aceptaron ese número como representativo del valor justo de mercado que estaban dispuestos a pagar.

“Tendríamos que sentarnos y negociar la venta de la propiedad. Llegaríamos a un acuerdo sobre cuál es el valor justo de mercado”, dijo Gina Jacobs, vicepresidenta universitaria.

Los funcionarios de la ciudad enfrentarán una intensa presión para asegurarse de que no se pierda un activo valioso de la ciudad con una pequeña recompensa. Si aceptan mucho menos que la tasación de $82.8 millones para la Medida E, podría ponerse tenso. Además, gran parte de la tierra es en realidad un activo del departamento de agua de la ciudad, que tiene la obligación de utilizar sus activos para garantizar la confiabilidad del agua para los residentes.

La iniciativa requiere que el valor justo de mercado se determine a partir del 9 de octubre de 2017.

un regalo de promoción

La promesa: “¡Sin costo para los contribuyentes!”

La mayor promesa de los partidarios de SDSU es que toda su expansión: un trato para comprar una de las extensiones de terreno más grandes de la ciudad, construir un estadio completamente nuevo, crear un parque de investigación completamente nuevo, construir miles de unidades de vivienda y convertir un estacionamiento en un parque — se puede hacer sin costo alguno para los contribuyentes.

La universidad también ha dicho que no aumentará la matrícula o las tarifas de los estudiantes para pagar la expansión.

Entonces, la universidad ha dejado claro que no pagará su expansión, pero no ha sido muy transparente sobre cómo lo hará.

¿El estadio? “Simplemente no hemos terminado de juntar todos esos números”, dijo en septiembre el director atlético de SDSU, John David Wicker.

Sin embargo, no es que la universidad no haya estado pensando. En su esquina está JMI Realty y su CEO, Kratzer, quienes tienen experiencia en grandes proyectos, como el plan maestro que reconstruyó con éxito una gran parte del centro de la ciudad y construyó Petco Park.

Cuando se trata del nuevo espacio de vivienda e investigación, la universidad cuenta con desarrolladores privados para arrendar y construir en el nuevo terreno de la universidad y luego dividir las ganancias con la universidad. JMI espera que los ingresos de la vivienda por sí solos puedan ayudar a cubrir $300 millones en gastos iniciales, incluida la compra del terreno y el parque fluvial. Aunque se ha hablado de una desaceleración del mercado, Kratzer nos dijo que el modelo de JMI asumía que habría una recesión en algún momento de los próximos 15 años.

Aún así, la universidad en ocasiones ha tenido que recurrir a nuevas tarifas estudiantiles para ayudar a construir u operar nuevos proyectos, como su nuevo centro de estudiantes.

No es por andarse con rodeos, pero incluso si todo el dinero proviene de la generosidad del sistema de 23 campus de la Universidad Estatal de California, del cual SDSU es parte, técnicamente sigue siendo dinero de los contribuyentes o de los estudiantes. Si una subvención estatal ayuda a pagar el parque fluvial, también es dinero de los contribuyentes. Todo es dinero de los contribuyentes.

Pero la pregunta es si habrá un aumento en los impuestos o el precio de la matrícula que se remonta a la expansión de SDSU. Puede llevar años saberlo.

La Medida G puede haber hecho más que darle a SDSU un gran terreno. Parece haber revitalizado la red de ex alumnos de SDSU. Los ex alumnos de la universidad ya son algunos de los jugadores poderosos de la ciudad, pero parecen haberse unido a la universidad como institución, en lugar de solo a sus equipos de fútbol o baloncesto. Eso puede abrir billeteras entre aquellos con dinero, o un camino de deslizamiento de los políticos que en el pasado se interpusieron en el camino de la universidad.

El alcalde Kevin Faulconer, por ejemplo, fue el ex presidente del gobierno estudiantil en SDSU. A pesar de que respaldó a SoccerCity a partir de la primavera pasada, lo hizo citando terrenos en los que creía que los desarrolladores privados del proyecto habían reservado espacio para que SDSU creciera en Mission Valley.

El miércoles por la mañana, horas después de que quedó claro que la Medida E de SoccerCity se había incendiado, Faulconer apoyó a SDSU.

Necesitará todo el apoyo que pueda obtener para cumplir estas promesas.

—Scott Lewis supervisa las operaciones, el sitio web y las funciones diarias de Voice of San Diego como editor en jefe. También escribe sobre política local, donde con frecuencia da noticias y va y viene con figuras políticas locales. Póngase en contacto con Scott en [email protected] o 619-325-0527, y sígalo en Twitter en @vosdscott.

—Ry Rivard es reportero de Voice of San Diego. Escribe sobre el agua y la energía. Puedes localizarlo en [email protected] o 619-550-5665.