Por Kathy McSherry

Hola Kathy:

A menudo escucho acerca de las propiedades que "se caen del depósito en garantía" antes de que se cierre la venta. ¿Por qué una propiedad queda fuera del depósito en garantía y qué puede hacer el vendedor para protegerse de esta situación?

—Tom S.

Hola Tom:

El término "caerse del depósito en garantía" suena como si necesitara una gran red antes de que toque el suelo. Sin embargo, es solo un término. Una empresa de depósito en garantía es un tercero neutral que maneja todos los términos del acuerdo de compra y el dinero para los depósitos de la transacción. Se aseguran de que el contrato se ejecute exactamente como está escrito y que a todos se les pague lo que se les debe. Esto puede incluir cualquier tarifa del prestamista, tasaciones, inspecciones de plagas, seguro de título, los agentes inmobiliarios de la transacción, etc., y el saldo de los fondos va al vendedor como pago por la transferencia de la escritura.

Cuando ambas partes firman un acuerdo de compra, es hora de que comience el proceso de depósito en garantía y se abre una cuenta de depósito en garantía con un número asignado. Tiene una fecha de cierre de depósito en garantía que ocurriría después de que se cumplan todos los términos del acuerdo de compra y ambas partes hayan firmado sus documentos de cierre y la casa esté lista para transferir la propiedad. Durante el transcurso de toda la transacción, el trato podría desmoronarse por muchas razones diferentes. Si esto sucediera, el trato se saldría del depósito en garantía.

Estos son algunos ejemplos de ofertas que pueden quedar fuera del depósito en garantía:

• No se cumple el valor de tasación. Una vez que se firma el acuerdo de compra, si el comprador no está pagando en efectivo por una propiedad, normalmente obtendrá un préstamo. Los bancos exigen que se evalúe la propiedad para asegurarse de que esté valorada por lo que el comprador está pidiendo prestado. Si una tasación es inferior al precio de compra, el comprador tendrá que pagar la diferencia, ya que el banco solo prestará sobre el valor de tasación o menos, optar por pedir otra tasación con la esperanza de obtener un valor mayor, o se puede negociar un nuevo precio de compra. Si el comprador no puede encontrar la diferencia y el vendedor no baja el precio, entonces el acuerdo puede quedar fuera de garantía.
• El comprador no cumple y no puede obtener la aprobación total del préstamo. Tal vez usted tiene un acuerdo de compra ejecutado y el depósito en garantía está abierto y el comprador fue precalificado por un prestamista, pero el préstamo no fue aprobado en su totalidad. Las calificaciones previas se pueden hacer por teléfono con toda la información pertinente necesaria para calificar y obtener un informe de crédito. Luego, el prestamista comienza a recopilar toda la documentación y de repente se olvidó de revelar un decreto de divorcio que afectaría el crédito, o durante la transacción salen y compran un auto nuevo y al final, cuando el prestamista va a obtener crédito, ellos ya no califica. Tal vez cambien de trabajo en el último minuto o pierdan un trabajo. Todas las razones por las que el comprador no calificará y el trato se sale del depósito en garantía.
• Inspecciones de viviendas. Cuando las personas compran una casa, generalmente realizan una inspección visual de la propiedad, pero contratan a un inspector de viviendas calificado para que verifique minuciosamente cualquier tipo de reparación o defecto. Los ejemplos podrían ser si se descubrió moho, plagas o termitas en la propiedad, o daños a los cimientos. Si una reparación o defecto necesita atención y el vendedor no quiere arreglar este artículo, el comprador no tiene que seguir adelante con la compra y el trato puede quedar fuera de garantía.

Tom, a veces parece que las estrellas tienen que alinearse correctamente y tiene que ser luna llena para que una propiedad no se quede fuera del depósito en garantía. Esto se debe a que tiene más de una persona responsable de realizar diferentes funciones y si una persona pierde la pelota, el acuerdo puede quedar fuera de garantía. Lo mejor que puede hacer un vendedor es preparar su casa desde el principio abordando cualquier reparación o defecto, contratar a un agente experimentado para realizar toda la debida diligencia necesaria para establecer el precio correcto y garantizar que los compradores estén realmente calificados y sean oportunos en presentar todos los documentos y divulgaciones. Esto definitivamente ayudará a que la venta sea más fluida y, con suerte, no caerá del depósito en garantía. Espero que esto ayude.

—Kathy McSherry es agente de bienes raíces en Coldwell Banker Residential Brokerage. Envíe sus preguntas por correo electrónico a [email protected] o llame al 702-382-9905.